第四章房地产交易教学案例.pptVIP

第二节房地产交易形式 二、房地产租赁 （三）租赁合同 1. 房屋租赁合同的概念及内容 《商品房租赁管理办法》对租赁合同的内容作了进一步的规定，规定租赁合同应当具备以下条款： ⑹ 房屋维修责任；（必备条款） ⑺ 转租的约定； ⑻ 变更和解除合同的条件； 物业服务、水电气等相关费用的缴纳 ⑼ 争议解决办法和违约责任； ⑽ 当事人约定的其他条款。 《合同法》规定：租赁期限不得超过20 年，超过20 年的，超过部分无效。租赁期限届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20 年。承租人有义务在租赁期限届满后返还所承租的房屋。如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。出租人应当按照租赁合同约定的期限将房屋交给承租人使用，并保证租赁合同期限内承租人的正常使用。出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的， 应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失。 房屋的修缮责任。 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当由出租人承担赔偿责任。 租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全。 房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，非责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还。 第二节房地产交易形式 二、房地产租赁 （四）租赁登记 《城市房地产管理法》规定“房屋出租，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”实行房屋租赁合同登记备案可以保护租赁双方的合法权益， 又可以较好地防止非法出租房屋，减少纠纷，促进社会稳定。 同时签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30 日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。 申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括： ⑴ 书面租赁合同； ⑵ 《房屋所有权证书》或者其他合法权属证明； ⑶ 当事人的合法身份证件； ⑷ 市、县人民政府规定的其他文件。 出租共有房屋，还须提交其他共有权人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交代管人授权出租的书面证明。 租赁登记备案 ，开具房屋租赁登记备案证明（3个工作日） 房屋租赁登记备案包括着审查的含义。房屋租赁审查的主要内容应包括： ⑴ 审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件； ⑵ 审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋； ⑶ 审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策； 《城市房地产管理法》规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。《租赁管理办法》规定：“承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。出租人可以从转租中获得收益。”承租人在租赁期限内，如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租，应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租的证明。转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担新的合同规定的出租人的权利与义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方协商一致的除外。 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。 租赁合同的终止　　■自然终止　　　◇租赁合同到期，续租的应提前三个月提出　　　◇符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的　　　◇因不可抗力致使合同不能继续履行的　　■人为终止　　　◇无效合同的终止　　　◇租赁双方的原因终止　　　　△将承租的房屋擅自转租的　　　　△将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的　　　　△将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的　　　　△无正当理由、拖欠房租6个月以上的　　　　△公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的　　　　△承租人利用承租的房屋从事非法活动的　　　　△故意损坏房屋的　　　　△其它 第二节房地产交易形式 三、房地产抵押 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式