上海松江工业地块市场报告.docVIP

松江概况 01 项目概况 02 项目定位 03 04 后续工作铺排 松江概况——上海之根、浦江上游，上海西南门户，东北经由闵行，连接 市区，西南与浙江接攘；境内水网密布、地势平坦、交通便捷，有一定产业基础 ，适合发展工业，是上海最早引进外资的区域之一； ?松江区位于上海市西南部，黄浦江 上游，历史文化长远，有着“上海 之根” 的称呼。 ?东与闵行区、奉贤区为邻，南、西 南与金山区交界， ?西、北与青浦区接壤。 ?截止到2013年末，总共有户籍人 口595378人。常住人口173.66万人。 松江概况——扼守长三角西南黄金走廊中心节点，通过沪杭高速、沈海高 速、沪青平高速，占据沪杭、沪甬经济带桥头堡； 松江产业功能布局——随着产业结构调整，松江因势利导，根据各区域资源 禀赋的比较优势进行空间结构调整，西部利用其产学研一体化优势，加快发展科技创新 型产业，西北部利用佘山的自然人文资源，发展文创休闲旅游产业，东北片区承接市区 生产性服务产业外溢，推进松江的产城融合，南部发展现代农业。 松江工业发展——松江工业园起步早，为上海郊区最成熟最成功的工业 园区之一，早期主要依靠引进外资，以出口加工为主，发展较粗放，对本地企业 聚集、产业带动作用不明显。 ?截止到2012年实现松江区生产总值 886.55亿元。 ?其中，第一产业实现增加值8.41亿 元，比上年增长1%；第二产业实现增 加值540.72亿元，下降10.5%；第三 产业实现增加值337.42亿元，增长 3.9%。 ?全年三次产业增加值结构比重为0.9： 61：38.1， ?第二产业增加值比重比上年下降4.3 个百分点，第三产业 增加值比重比上年提高4.3个百分点， 松江农业发展——松江是江南著名的鱼米之乡，是上海市重要农副产品生 产基地之一；松江按照现代农业发展理念，转变以种植业为主的农业生产结构，农 林牧渔协同发展，延长农业生产价值链及产业链的同时，兼顾了其生态要求； 2012年底，种植业产值11.59亿元，比上年 增1.7%； 畜牧业产值4.36亿元，增长17.4%；林业产 值3.02亿元，增长2.3%；农业服务业产值 1.05亿元，增长2.1%；渔业产值1.04亿元， 下降6.2%。主要农副产品生产保持稳定。 松江服务业发展——随着松江新城及佘山旅游文化产业的建设带动，松 江的生活服务业的层级及规模快速发展；随着产城融合，松江生产性服务业也得 到一定发展，主要有漕河泾松江园区、现代物流服务业； 松江交通体系——联通市区、外省市、港口、航空的大货客交通体系完备，但同 时由于高速、铁路、黄浦江、出口加工区等形成的隔断及区域间协调问题，部分节点拥 堵情况及断头路情况比较明显 园区交通： 航空：距上海虹桥国际机场车行20分钟，距上海浦东国际机场车行45分钟。 公路：沪昆高速、沈海高速、沪渝高速、上海绕城高速贯穿。 铁路：沪杭铁路、沪杭高铁贯穿松江工业园区，设有大型编组站。 轨道交通：建设完成的轨道交通9号线直达上海市中心城区。 港口：距上海港车行45分钟，距建设中的上海洋山深水港车行60分钟 松江概况 01 项目概况 02 项目定位 03 04 后续工作铺排 周边产业——与工业区本部、西部相比，东部工业区发展定位不清晰，产业聚集度 较差，相互协同性弱，处于价值链底端，相较于松江北部、西部比较优势不明显，产业 规模不足、带动能力不足；如食品、机械加工、建材、包装等； 周边交通情况——沪杭、沈海、申嘉湖高速环绕，西靠沪杭铁路、东接闵行，由 于铁路、高速及茜浦泾的隔断，与外界联通通道不顺畅，不利于高频次中大型货物运输 沪杭高速 沈海高速 书 申嘉湖高速 林 路 一级城市高速/快速交通 沈海高 速/沪杭 铁路路 茜 浦 路 二级城市次主干道 交通规划——闵申路等联通闵行的断头路建设已进入十二五规划，随着区域微观交 通环境的改善，项目与松江的连接度将大大提升 闵申路 延伸 松闵路 延伸 周边人群结构——10分钟范围内常住人群多为外地务工人员，主15-30范围内覆盖 上海两大高端低迷别墅板块：佘山板块（30分钟）、旗忠板块（15分钟） 15分钟 旗忠高端低密居住板块、 运动中心 佘山高端居住板块、 运动中心 25分钟 项目情况——地块占地约37亩，由办公区、主生产区、原料仓储区等构成；主厂房 层高13米，长180米，宽约55米，建筑面积近10000㎡；项目地形狭长，不利于高频次中 大型货物装卸的组织。 项目功能界定——综合地块条件、改造难度、获利水平及周边潜在需求，建议项 目功能定位与物流仓储 功能 市场需求 改造难度 获利水平 标准厂房 因松江土地开发已近饱和， 市场对标准厂房有一定需求 一般 一般 物流仓储 随着电商及内需的发展，标 准仓储市场需求