通州世纪城别墅营销策略报告.pdfVIP

明日帝国 思想的一小步， 开盘方案 我们的目标： 我们的目标： 拔剑惊四座 拔剑惊四座 举旗动通城 举旗动通城 开盘力争100套 达成目标的总体思考： 达成目标的总体思考： 以大手笔实现大突破 以大手笔实现大突破 一、大思考 二、大策略 三、大活动 四、大执行 五、大优惠 六、大广告 一、大思考 墅先行，创造高档市场形象 目前别墅即可销售，并且在前面的营销中并没有重点推广和销售，有利于重新塑造项目 别墅先行，可以提升项目的整体高档形象 别墅先行，有利于为公寓及其他产品的营销推广创造时间 别墅产品的推广有利于大概念的推广和认知 相对于公寓推广的环环相扣，别墅营销更加讲究的概念和意境，因此可以迅速入市 通过高端客户的导入，使项目的客户导入从低端走向高端，为以后高端走向低端完美铺垫 （一）通州别墅类型竞争典型项目研究： （一）通州别墅类型竞争典型项目研究： 世纪城由于地处开发区，体量尚可，区域内并无直接的可竞争项目，我们截取全通州范围内近两 年最具代表性的典型同类项目做借鉴分析，为世纪城的别墅上市开盘提供优秀可靠的营销方法， 取长补短！ 御景湾 世纪豪庭 碧桂园 水榭花城 心区域，闹中取静 核心区域，配套齐全 大盘名品，模式复制 核心区域，地段成熟 排墅，经济别墅控制总价 经济别墅，提升整体 知名房企，大手笔 大盘开发，知名度高 心景观公园，大景观 品质 点对点直销模式运用 法式风格，异域风情 明星企业打造 成熟 以上项目结论，在通州，别墅营销需要有核心竞争力，并且需要大手笔 （二）通州同类型竞争典型目小结： （二）通州同类型竞争典型目小结：  自然资源为高端别墅的标配：大多拥有独特的稀缺性资源或人造景观。(河、湖、公园等)，且都在项目亮相时完成主 景观的打造。  高举高大成为别墅营销的必要步骤之一：项目在入市前进行一定会高举高打进行亮相，做足市场预热。作为别墅项目 提升项目品质及营销影响力，都会安排高端营销活动进行推广。  开盘前进行客户蓄水：并在开盘前进行客户蓄水，蓄水节点在开盘前一个月以内，周期一般在两到三周。客户蓄水均 诚意金排号金等方式进行，有的项目会在不同的阶段进行客户升级，以期更精准地锁定客户意向。  客户群导入越来越广：客户导入具有周边筑底、全面（周边—全市—域外）开花的特征。  追求性价比：与早期别墅以营造高端价值不同的是，近两年的别墅市场出现贴近普通民众的的别墅需求， “白领也能 别墅＂已经不再是空话。  成交一般：受整体市场影响，大多别墅项目呈现出强势推广后，成交效果并不尽如人意的特点。 （三）世纪城开盘营销思考 （三）世纪城开盘营销思考 通过对通州别墅项目的分析，结合世纪城项目的情况，在项目入市之机，我们认为，世纪城要取得成功需 完美的现场