房地产投资与投资风险精.pptVIP

房地产开发经营与管理 ? 进入 20 世纪以来，随着世界经济的发展，社 会的进步和人口的增加，人们对房地产的雪球日 益增加了。 ? 随着中国房地产市场的飞速发展，房地产服务 业在市场中的地位和作用日益重要。为让大家学 到更多房地产开发经营有关的知识本课程介绍房 地产投资与房地产市场的基本理论与基本概念， 重点讲述房地产市场调查与市场分析、房地产投 资项目经济评价与可行性研究的技术和方法，概 要介绍房地产开发程序、房地产金融和物业资产 管理等内容。 回顾房地产的概念？ ? 房地产：是房产和地产的总称，本质上是指土地 及地上的建筑物和构筑物及其各种权益。 ? 本课程中主要介绍 : ? 有关房地产 投资 、房地产市场 规律 、房地产 市场 调查 、房地产开发 程序 、房地产 价值 、房地 产经济 评价 、房地产 风险 分析、房地产项目开发 可行性 分析、房地产 金融 、 物业 管理等内容。 第一章 房地产投资与投资风险 内容提要： 1 、 投资与房地产 投资 2 、 房地产投资的 特性 3 、 房地产投资的 形式与利弊 4 、 房地产投资的 风险 5 、 风险与 投资组合 第一节 投资与房地产投资 ? 一 . 投资概述 ? （一）投资的概念 ? 投资：是指经济主体（个人或单位）以获得未来 资金增值 或 收益 为目的， 预先垫付一定量的 资金或实物 ，经营某项事业的经济行为。 ? （ 如、房地产投资、股票投资、基金投资、艺术品投资等等 ） ? 对投资最通俗的理解：就是用钱来获取更多的钱。 ? 从金融角度理解：投资是购买金融资产以期获得满意的未来收益或者资 产增值后将其以更高价格出卖的行为。 ? 从经济角度理解：是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或 财富的行为。 ? 投资和投机相比经历时间较长，趋向在未来一定时期内获得某种比 较持续稳定的收益。 投资和投机的区别 ? 在当今的市场上，最难区分的概念恐怕非投资和投机莫 属了。投资和投机的界线已经变得越来越模糊，以至于有了 这样的调侃： 投资就是一次成功的投机 ，而 投机就是一次失 败的投资 。人们似乎已不太看重投资与投机的区别，在许多 情况下，投资和投机两个概念经常是互相换用。更多的情况 下则是，投资已不再是一个严肃的概念，反倒成为投机者手 中高举的一面大旗，以此来引诱跟风者，为自己派发服务。 ? 投资 ：以谋求未来收益为目的，投放一定的财物，以经 营某项事业为目的。 ? 投机 ：迎合时机，专指乘时机以谋求个人名利都是为谋 求利益而为，然而仔细一想，投资是理性的，它是为经营事 业为目的，它有严谨的思考合理的分析为前提而做出的决定， 而投机是感性的，是所谓迎合时机而为。 第一节 投资与房地产投资 一 . 投资概述 ? （二）投资的分类 ? 1. 短期投资和长期投资（ 按投资期限或投资回收期长短来分的 ） ? 短期投资 ---- 大概在 1 年 内能收回的各种投资活动。资金周转快、流动性好、风险相对小、 但收益率较低。 ? 长期投资 ----1 年以上的投资活动。 投资回收期长、短期变现能力差、风险较 高、但盈利能力较强。 长期投资与短期投资相比显著不同点是（ guriba ） A 更重视货币时间价值 B 更重视风险价值的计量 C A 和 B 都是 D 更重视现金流量的计算 一 . 投资概述 （二）投资的分类 2. 直接投资与间接投资 （按投资人能否控制其投资资金） 直接投资 ：投资人直接将资本用于开办企业、购置设备、收购和兼并其它 企业等，通过一定的经济组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预 期收益。 特点：资金所有者和使用者为同一个人或机构，所以，能有效控制资金 的使用过程。 间接投资 ：主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方 式所 进行的投资。 特点：资金所有者和使用者是分离的 一 . 投资概述 （二）投资的分类 ? 3. 金融投资和实物投资 （按投资对象存在形式的不同） ? 金融投资 ：是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成 金融 资产 的经济行为。在现实经济生活中，金融投资不仅有资本市场的股票、 债券、基金、期货、信托、保险等投资形式，还有货币市场的存款、票 据、外汇等投资形式，还可以包括风险投资、彩票投资等。 ? 实物投资 ：是指投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付 货币或其他资源（有形资产或无形资产）以形成 实物资产 的经济行为。 实物投资大致可分为固定资产投资、流动资产投资等。金融投资与实物 投资的主要区别在于：前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资 直接实现社会积累。 ? 固定资产、流动资产、金融资产的区别？ 一 . 投资概述 （二）投资的分类 ? 4 、生产性投资和非生产性投资（按其投入的领域） ? 生产性投