世联怡高-综合体物业发展定位研究及报告模板2演示文档.pptVIP

以五星级写字楼、缤纷时尚万象城共同构建了深圳的形象标杆、时尚标杆，充分奠定了其价值标杆的地位 华润中心 新的都市生活方式：瞬间转换， 实现工作与生活的完美结合 城市效应聚集下的 CITY RESORT * 城市中心豪宅幸福里、超五星级服务公寓、新天地步行街、超五星级君悦酒店，成为相互增值的共同体、价值标杆实现的主体。 华润中心 * 一期 写字楼 4.2万平米 国际标准5A甲级写字楼 购物中心（万象城） 18.8万平米 华润万象城定位为“” * 5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心 总建筑面积约100万平米的巨型综合体，构筑国际大都市生活的巨擘级建筑体 华贸中心 * 华贸中心 * 发展成熟的中低档社区购物中心 发展期的中档社区综合超市 商业项目定位分析模型 * 商业研究 整体市场 区域市场 竞争分析 需求分析 * 零售商家访谈:访谈什么？ 1、发展状况：（1）整体市场现状；（2）拓展力度；（3）新店分布 2、对区域看法：（1）总体发展情况；（2）消费客群 3、对本项目的看法：（1）优势；（2）劣势。分析项目规模、位置、周边物业、发展时点。 4、进驻意愿及进驻条件：条件包括需求面积及承受租金。 5、零售商家基本信息：名称、类别、档次、消费特征、拓展现状、拓展策略 * 消费者调研，调研什么？ 1、了解相关消费人群的特征：年龄、职业、收入、受教育程度、家庭结构 2、了解相关消费人群的消费习惯：消费类型、消费额、出行（交通工具、出行时间）、频次 3、了解相关消费人群的消费偏好：消费场所、商品、服务 4、了解相关消费人群对本项目的认知：区位、业态、品牌 * 写字楼研究 整体市场 区域市场 竞争分析 需求分析 * 写字楼评判标准： 序号 指标 优质 普通 位置 1 所处位置 处于中央商务区或繁华商业地区内 商务区内或商务区边缘地带 2 交通情况 临近城市主干道及交通枢纽，可选择多种交通方式 位于交通次刚到，公共交通不便捷 3 周边环境 周边临近有高档物业，无污染，内部注重环境、绿化 周边物业档次参差不齐，有环境污染 4 环境绿化 优秀的软质景观及硬质景观设计 基本没有绿化，或绿化设施较差 空间 结构 布局 5 楼层布局 各楼层及朝向功能布局合理、有层次 缺乏楼层布局主线，缺乏疏导 6 结构形式 大开间空间结构形式，可自由分割，标准层在1500㎡以上 分割能力差，标准层小于1500㎡ 7 层高 净高小于2.7米 吊顶后层高小于2.4米，或无吊顶 装修 标准 8 外墙装修 优质玻璃幕墙，高档石材 外墙装修材料一般，做工一般 9 公共区域部分装修 大堂、电梯厅、洗手间等装修相当于五星级酒店标准，室内灯光明亮 基本没有大堂或大堂用于商业经营，灯光昏暗，电梯间、洗手间等一般 配 套 设 施 10 空调系统 可提供24小时可调节式中央空调，采用新风系统 没有中央空调和新风系统 11 给水系统 24小时热水供应 没有热水供应 12 供电系统 双路供电，可自备发电机 没有自备发电机 * 配 套 设 施 13 通信系统 数字光纤通信系统接入：提供综合布线系统，大厦中央数据系统 没有数字光纤通讯接入，没有大厦中央数据系统 14 停车设施 充足车位保证，每10000平米写字楼保证提供50个以上车位 停车位缺乏，每10000平米写字楼面积少于30个 15 电梯设施 稳定、充足且高速的电梯系统，等候时间小于30秒 电梯数量少，运行速度慢，等候时间过长 16 安全设施 先进的视频保安监视系统 视频保安系统的监控位置少，或基本上没有监控 17 楼宇管理 采用楼宇中央自控的管理系统 没有中央自控管理系统 可识 别性 18 可识别性 作为所在区域的标志性建筑，可识别性强 非区域地标建筑 管理 服务 19 物业管理 聘请国际知名物业管理公司进行专业的物业管理 自营或者非写字楼专业管理公司管理 运 营 状 况 20 租金水平 租金相对稳定，处于市场租金的高位领先水平 租金水平不高，且波动较大 21 租户状况 入住率稳定，高于市场平均水平，租户稳定，且部分为外资的国际知名跨国公司 入住率比较低，大部分为国内企业客户，中小企业较多 22 运营时间 可24小时运营 运营时间限制较大，无法满足24小时运营 23 保安 24小时保安，智能系统 保安较少，且保安工作不积极 * 板块划分 成因及特征（共同规律）: 1、商务区主要分布在市中心及**区 2、一般沿交通干道呈带状分布； 3、政府对于商务区域的规划缺乏连续性和整体性； 4、主要商务区之间距离较近，定位的差异不明显，未来可能有融合的趋势； 5、目前商务区从规模和商务环境上均不十分成熟； 6、未来新建成项目基本上可以纳入目前的主要商务区。 主要商务区: —— —— ——