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2020年物业管理行业分析报告 2020年5月 目 录 1. 规模快速增长，市占率仍有较大空间4 2. 从利润表看收入质量 ：结构 在较大差异，管理费用逐年下降6 2.1. 收入、利润结构差异 6 2.2. 管理费用、销售费用 9 2.3. 剔除税率差异，看除税前溢利11 2.4. 非业主增值服务渗透率 12 2.5. 业主增值服务 13 3. 从资产负债表看收缴情况 ：合约负债与规模同向变化17 3.1. 合约负债 17 3.2. 现金充裕度 18 4. 从现金流量表看收购能力 ：经营性现金流充沛，期待战略性收并购20 5. 龙头分析22 5.1. 保利物业 （6049.HK） ：以白马之姿，创领公建业态市场 24 5.2. 碧桂园服务 （6098.HK） ：业绩略超预期，迈向全域覆盖 25 5.3. 永升生活服务 （1995.HK）：品牌与规模双重跃升之年 26 5.4. 招商积余 （001914） ：市场拓展迅猛，招商物业利润率好转 27 图表目录 图1 ：龙头物管公司在管规模 （万方）变化 4 图2 ：龙头物管公司合约面积变化 5 图3 ：2016-2019 年在管面积 CAGR 5 图4 ：2016-2019 年合约面积 CAGR 5 图5 ：收入绝对规模对比 （2019） 6 图6 ：收入增速对比 （2016-2019CAGR） 6 图7 ：龙头物管公司收入结构 （2019） 7 图8 ：龙头物管公司毛利结构 （2019） 7 图9 ：龙头物管公司管理费率 （2019） 9 图10 ：龙头物管公司销售费率 （2019） 9 图11 ：龙头物管公司历年中间费率变化 10 图12 ：龙头物管公司除税前溢利绝对值 （2019）11 图13 ：龙头物管公司除税前溢利率 （2019）11 图14 ：非业主增值服务绝对值 （2019） 12 图15 ：非业主增值服务在总收入中占比 （2019） 12 图16 ：非业主增值服务/关联方销售金额 （2019） 13 图17 ：业主增值服务绝对值 （2019） 14 2 / 30 图18 ：业主增值服务在总收入中占比 （2019） 14 图19 ：绿城服务业主增值服务构成 14 图20 ：绿城服务业主增值服务变化 14 图21 ：碧桂园服务业主增值服务业务概览 15 图22 ：雅生活服务业主增值服务构成 15 图23 ：合同负债绝对值 17 图24 ：合同负债构成 （关联方/第三方） 17 图25 ：贸易及其他应付款变化 18 图26 ：贸易应付账款 18 图27 ：重点跟踪物管公司历年现金及现金等价物规模 19 图28 ：万科物业、戴德梁行新生美好战略合作发布会 19 图29 ：净经营性现金流情况 20 图30 ：2017-2019 年净经营性现金流 CAGR 20 图31 ：2017-2019 年净经营性现金流覆盖倍率CAGR 20 图32 ：净经营性现金流/归母净利润覆盖倍数 21 图33 ：核心物业股总股本加权平均收盘价 22 图34 ：核心物业股2020 年 PE 23 图35 ：核心物业股2021 年 PE 23 图36 ：重点跟踪物管公司2021 年盈利预测对应估值 23 图37 ：重点跟踪物管公司2022 年盈利预测对应估值 24 表 1 ：上市物管公司市占率变化 6 表 2 ：收入同比增速变化 7 表 3 ：基础服务收入、毛利占比变化 8 表 4 ：社区增值服务收入、毛利占比变化 8 表 5 ：非业主增值服务收入、毛利占比变化 8 表 6 ：管理费率变化 10 表 7 ：销售费率变化 10 表 8 ：除税前溢利率11 表 9 ：适用所得税率 12 表 10 ：非业主增值服务/关联方销售金额 13 表 11 ：业主增值服务/((期初在管面积+期末在管面积)/2)