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全球 REITs发展分析报告 2020年5月 目 录 1、全球市场：2 万亿美元规模，遍布成熟及新兴市场 - 6 - 1.1、绝对视角：十三大市场规模突破百亿，马太效应显著 - 6 - 1.2 、相对视角：占GDP和股市总市值比重约2.78% 、2.64% - 9 - 2 、区域市场：美国模式引领世界，亚太本土化经验值得重视 - 12 - 2.1、美国市场：税惠推动繁荣，广义基建类市值占比达44% - 12 - 2.2 、亚太市场：近年发展全面提速，本土化经验值得借鉴 - 15 - 2.3 、欧洲市场：英法头部地位稳固，西班牙快速复苏 - 18 - 2.4 、泛拉美市场：加拿大市场经验成熟，墨西哥打造区域第二极 - 20 - 2.5 、泛非洲市场：南非一枝独秀，沙特指数级成长 - 2 1 - 3 、REITs财务分析方法论 - 22 - 3.1、建议引入FFO和P/FFO辅助分析运营表现及估值水平 - 22 - 3.2 、重点关注有效税率、现金流、分红、杠杆率等指标 - 23 - 4 、美国五类REITs案例深度剖析 - 24 - 4.1、概述：基建类REITs增速快、规模大、回报率高 - 24 - 4.2 、狭义基建类：AMT/ CCI - 28 - 4.3 、数据中心类：EQIX/ DLR - 33 - 4.4 、自建仓储类：PSA/ PLD - 39 - 4.5 、园区地产类：ARE - 43 - 4.6 、医疗保健类：PEAK - 47 - 5 、亚太市场REITs案例深度剖析 - 50 - 5.1、J-REITs基建类案例：IIF - 50 - 5.2 、H-REITs地产类案例：领展 - 53 - 6 、借鉴境外实践经验，积极展望中国市场 - 55 - 6.1、境外市场发展经验总结 - 55 - 6.2 、境外案例实践经验总结 - 58 - 6.3 、展望国内RETIs市场趋势 - 60 - 7 、风险提示 - 62 - 图1、全球主要REITs市场 - 7 - 图2 、2003-2019年全球REITs市值规模 - 7 - 图3 、2011-2019年全球REITs市值变化 - 7 - 图4 、1971-2019年美国REITs规模（亿美元） - 8 - 图5 、2002-2019年其余市场REITs规模（亿美元） - 8 - 图6 、2019年REITs规模百亿美元梯队 - 8 - 图7 、2019年各市场REITs市值份额 - 8 - 图8、亚太头部市场2011-2019年市值（亿美元） - 8 - 图9 、其他头部市场2011-2019年市值（亿美元） - 8 - 图10 、主要市场REITs市值占当地GDP比重情况 - 10 - 图11、主要市场REITs市值占当地股市市值比重 - 11 - 图12 、1971-2019年美国REITs市值规模及结构 - 13 - 图13 、富时权益类REITs2000-2019年P/FFO变化 - 13 - 图14 、富时权益类REITs2000-2019季度营运现金流变化（百万美元） . - 13 - 图15、富时狭义基建REITs2011-2019年FFO 占比 - 14 - 图16 、富时广义基建REITs2011-2019年FFO 占比 - 14 - 图17 、亚太主要市场2002-2019年REITs规模变化（亿美元） - 15 - 图18、亚太五个核心市场2011-2019年REITs市值变化（亿美元） - 16 - 图19 、欧洲主要市场2002-2019年REITs规模变化（亿美元） - 18 - - 2 - 图20 、欧洲四个核心市场2011-2019年REITs市值变化（亿美元） - 19 - 图2 1、泛拉美主要市场2011-2019年规模（亿美元） - 20 - 图22 、泛拉美核心市场2011-2019年市值（亿美元） - 20 - 图23 、泛非洲主要市场2011-2019年规模（亿美元） - 2 1 - 图24 、泛非洲核心市场2011-2019年市值（亿美元） - 2 1 - 图25、美国各类REITs 的市值-估值-增速表现 - 2