赢商共享购物中心的业态规划和总结.pptVIP

* Page* * Page* 三益佳柏 购物中心的业态规划和总结 Your text here 三、案例分析（IAPM案例分析） 目录 一，商业业态及业态规划的定义 二、购物中心业态规划的基本原则 商业业态及业态规划的定义 经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。 商业业态包括： 定义 酒店 写字楼 公寓 住宅 购物中心 二，购物中心业态规划的基本原则 1，定位优先的原则 a, 整体的功能性定位——购物中心)要实现哪些基本的功能。 位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别,例如_______________________________________________。 b, 目标客群的选择——位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比。 c, 规模选择——城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。 购物中心业态规划的基本原则 2，功能性选择是业态组合规划的基础 购物中心的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同, 其功能结构也将有所区别。 城市中心 以服装等购物类为主的商务服务是其基础的功能。 城市次中心 其基本的功能性选择及各主力业态的定位符合该中心特性。 规划中的城市中心 业态相对于周边竞争项目需要更细化的分析，引进新品牌，丰富业态组合。 社区型购物中心 体量不大于5万方，服务半径小，容纳业态少，需要根据该项目的服务半径内的人口，交通，经济等情况，来确定业态的配比。 郊区型的购物中心 不必复制市区商业业态，在规模与租金方面更有优势引入体验式业态。满足居民休闲，游逛消费，品牌折扣店等多种需求。 购物中心业态规划的基本原则 1)功能互补性: 各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体。 3, 业态的相关性——是确保消费的舒适,流畅性;增加顾客逗留的时间;提高消费的总 客单价的重要途径。 购物中心业态规划的基本原则 通常情况下从两个角度进行思考: 影院和餐饮功能互补，带动客流经过更多店铺，增加顾客的停留时间，提高客单价。 女士服装、鞋类和儿童服装、玩具如果布置在一起，可以增加彼此的销售量。 2)目标客群的一致性: 购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域,在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。 第一食品”、“宝大祥”、“上海书城”黄金珠宝,特色美食,有效满足了目标客群一站式消费的需要。 1)低 毛利业态 4, 各业态的行业盈利能力是业态和品牌规划的前提 购物中心业态规划的基本原则 从理论上的租金最大化讲，一个购物中心完全由高毛利业态组成，可以获得难以置信的高租金，但实际上这样的购物中心肯定会失败。 因此大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡通过低毛利业态拉动客流,高毛利业态获取租金。 客流带动能力 比较强 商家承租能力较低 1)高 毛利业态 客流带动能力 有限 商家承租能力较高 这要求做到有所为有所不为,在 和 的选取上必须有所取舍, 并根据市场的需求适时调整。 5, 如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值 购物中心业态规划的基本原则 例如：家庭休闲业态又可分类为：母婴用品、家居饰品、 家居用品、个人护理等。 最终业态的取舍还是由该项目实际的市场需求来决定的。 目标客群 相关业态 如：城市次中心 的购物中心 目标客群：服务半径内居民、及更远地方的地铁可直接到达该地的顾客。 相关业态：家庭体验、休闲、娱乐、特色美食以等多元素业态。 购物中心业态组合的本质决定了他是短暂的。经济和社会状况不断变化，并且反映 在购物中心不断变化的本质上决定了业态规划组合只能最适合某一特定时间。 例如： 1）对于开业初期的购物中心更关注品牌知名度以及业态组合对周围消费客群的吸引力。 2）对于步入稳定成长区或成熟区的购物中心，品牌更换约10%每年，一方面为了保持 购物中心活力的需要，另一方面为了容纳更好业态组合和新的零售概念， 形成最优的品牌组合，提高购物中心的品质和持续盈利能力。 6, 业态组合是一个永远的动态过程 购物中心业态规划的基本原则 案例分析 项目概况 项目地址 淮海中路9