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绿洲鑫苑项目定位报告 目 录 第一章 项目概况 …………………………………………… 2 1 ．1 开发单位 ………………………………………………… 2 1 ．2 地理位置 ………………………………………………… 2 1 ．3 周边配套设施 …………………………………………… 2 第二章 项目地块特征分析 …………………………………… 3 2 ．1 地块特征 ………………………………………………… 3 2 ．2 地理特征 ………………………………………………… 4 第三章 楼市与竞争环境分析 …………………………… 5 3 ．1 楼市及竞争环境分析 ………………………………… 3 ．2 项目竞争对手分析与评价 ………………………… 10 第四章 项目定位建议 ……………………………………… 16 4 ．1 项目定位分析 ……………………………………… 16 4. ．2 项目开发建议 ……………………………………… 17 1 第一章 项目概况 1．1 开发单位 绿洲鑫苑项目由 有限公司开发 1．2 地理位置 绿洲鑫苑项目位于黄河路与邙山路交汇处西北角，向西不远是京 广铁路线，南面黄河路，东面是邙山路。基地位置南接沙河，交通便 利，地理位置较好。 1．3 周边配套设施 黄河路东段，周边生活设施比较完善。有沙北医院、食品工业中 专、大高庄信用社、28 公交、菜场、昆仑路小学、市八中学等，工 作生活条件都一般。 2 第二章 项目地块特征分析 2 ．1 地块特征 地块具有一定的规模，地块价值相对比较高。 一是景观价值。 该地块南接沙河，河道两边都是不错的视觉景观，这一资源构成 该项目最重要的景观价值。 二是注意力价值。 该地块南接交通主干道黄河路，西侧离地邙山路也比较近，还有 即将打通的解放路，使该地块成为区域内注意力集中之处，这种注意 力不但能带来广告效应，还能在满足部分客户新富之后潜意识上的虚 荣心。 三是规模价值。 由于该项目占地约 100 余亩，具有一定的开发规模。大规模的开 发不但为社区带来完善的生活配套，较好的社区内部居住环境；同时 还降低开发商的开发成本和消费者购买成本。 四是一定的升值价值。 沙北东区是近几年漯河快速发展的地段，随着双汇国际城、银鸽 新苑两个大盘启动，再加上项目周边的拥有沙河优美的自然环境和靠 近金山路交通资源，东区已经成为房地产开发市场最热的地段之一。 随着双汇国际城、银鸽新苑两个大盘等的住宅小区的开发建设，使该 地块的价值不断予以发现和实现，使其有相当可观的价值上升空间。 房地产开发中固守的“地段第一”要领被许多开发奉为皋圭。但 3 就目前漯河市房地产市场而言，成功开发是“地段、价值 （不是价格）、 注意力（营销手段的综合及其效果）合力的结果”。 这三个因素的最佳结合，仅注重地段，往往是良好地段使诸多开 发项目成为平庸甚至是失败的作品。该地块并