某高层住宅项目不确定性分析.docx

【精品文档】 【精品文档】 PAGE PAGE # 某高层住宅项目不确定性分析 某高层住宅项目不确定性分析 本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成 本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受当地政治、 经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济 效益目标的实现。 一、盈亏平衡分析 （一） 住宅销售部分盈亏平衡 假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当住宅销售率为 75.70%时，住宅全部 投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平 衡点的销售率W 60%时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点 的销售率为75.70%，可见其风险程度较高。 （二） 结论 本项目之所以住宅销售部分的风险较大，而商铺与车位 租赁部分的风险明显偏小，一方面原因是商铺与车位租赁的 经营期限较长，资金回收较慢，而住宅销售回收资金的速度 较快，回收资金马上又投入到项目的投资中去 ，减少了商铺 与车位的资金投入量，像贷款利息，全用住宅销售收入来支 付；另一方面，在项目建设成本分摊上，由于商铺与车位的成 本价格较低，但本地段的商铺与车位投资回报较大 ，这也使 得本项目商铺与车位租赁风险程度降低。 【精品文档】 【精品文档】 PAGE PAGE # 二、敏感性分析 影响本项目财务效益主要确定性因素为开发成本、售价 水平、销售税率、建设经营期的长短。据市场预测，开发成 本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水 平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标(财 务内部收益率和投资利润率)，分别计算售价上下波动 5% 10囁口建安工程费上下波动 10% 20%寸，对经济评价指标影 响。计算结果详见敏感性分析表 售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。 售价下降5% 10%将引起该项目的财务净现值分别下 降-26.89%、-55.68% ;当售价下降17.7%时，该项目财务净 现值等于零，到达临界点，此时，若售价再下降，则财务净 现值小于零，出现亏损。 建安工程费上升10% 20%将引起该项目的财务净现值 分别下降-80.46%、-149.34% ;当建安工程费上升 12.8%时， 该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若建安工程 费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。 售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影 响。 售价下降5% 10%将引起该项目的财务内部收益率分 别下降0.1308%、0.26157%;当售价下降17.7%时，该项目 财务内部收益率等于基准收益率(IC=8%),至U达临界点，