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培 训 大 纲 一、物业管理的基本常识 二、物业管理的基本理论 三、物业管理的基本法律 一、物业管理基础常识 1.物业管理的起源 物业管理起源于19世纪60年代的英国，是社会经济发展的必然产 物。随着工业革命的进行，大批农村居民涌入城市，因此出现了专 门以出租房屋给打工人群的业主。但是却出现了住宿条件“脏乱差”、 拖欠房租、设备经常损坏等情况，严重影响了业主的收益。 于是在英国的第二大城市伯明翰，一位名叫奥科维娅·希尔 （Octvia Hill ）的业主被迫制定了一套规范—— 《约束租户行为管理办 法》，要求承租者严格遵守。施行的效果非常明显，因此其他业主 纷纷效仿，并逐步被政府有关部门所重视，进而推广到其他国家， 物业管理因而由此发源，一部分业内人士更将“奥科维娅·希尔 （Octvia Hill ）”女士尊称为物业管理的“开山鼻祖” 。 2. 物业管理的发展 物业管理起源于英国，但真正的物业管理却是在20世纪初期的美 国形成并发展壮大的。 公寓大厦和摩天办公大楼是现代物业管理的催生剂。19世纪末20 世纪初，美国进入垄断资本主义经济阶段，大规模的民工潮和国际移 民潮加快了城市化的进程，高层建筑成为城市建筑的主流。 由于高层建筑附属设备多、结构复杂，防火、保安任务繁重，特 别是一些标志性建筑的保洁工作，技术要求级别高，所以对于物业管 理提出了更高的要求，而且业主的人数更多、成分更复杂，使得与业 主的沟通协调成为一个棘手的事情，因此为了顺应经济发展的要求和 业主的需求，现代物业管理应运而生。 随着专业性的物业公司的数量增多，他们之间的信息交流与沟 通，以及行业发展急需规范，所以行业间的协调组织应运而生。世界 上最早的物业行业组织是1908年芝加哥建筑管理人员的组织（CBMO ）, 随后在1911年成立世界上第一个业主组织——建筑物业主组织（BOO ）, 这两个组织的诞生标志着现代物业管理的真正开始 3. 我国物业管理的产生和发展 我国物业管理分两个方面：一是香港特别行政区的物业管理，二 是中国内地的物业管理。 香港在20世纪50年代，为解决住房紧张的问题而推行“公共房屋计 划”，而专门从英国聘请房屋经理来管理，物业管理的理念被正式引 入香港。 随着高层建筑的增加和城市进程的加快，香港政府于1970年制定 了《多层大厦（业主立案法团）条例》，后改称《建筑物管理条 例》，从而规范了物业管理各主体之间的义务和责任，促进了香港物 业管理的健康发展。 中国内地的物业管理起源于20世纪80年代，即在被列为沿海开放 城市的广州和深圳经济特区，为了废除旧的住宅管理体制的弊端，在 借鉴国外先进的管理经验的基础上，结合实际情况，在一些涉外商品 房中，开始推行专业化的物业管理。 4. 中国内地物业管理大事记： ①我国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司于1981年3月14 日在深圳成 立 ②1994年3月，建设部33号令颁布了中国第一部物业管理方面的全国性法规《城 市新建住宅小区管理办法》，之后，建设部会同财政部等相关部门先后制定 了《物业管理企业财务管理规定》、《住宅共用设施设备维修基金管理办法》 等部门规章。 ③2000年10月15 日，全国物业管理行业的自律组织—— 中国物业管理协会在北京 成立，宋春华任名誉会长，谢家瑾任会长。 ④2003年6月8 日，国务院公布了第379号令《物业管理条例》，并于2003年9月1 日 期施行。 ⑤《物业管理条例》在2007年8月26进行修改，并于2007年10月1 日颁布施行。 二、物业管理的基本理论 1、基本概念 物业：已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。（建设 部房地产司《简述物业管理》） 物业管理：所谓物业管理，是指物业管理企业受物业所有人（业主）所托，依据 物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、 市政共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、 修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。（胡龙伟、