协和集团上海康城前广场商业项目商业定位报告（中稿）.docxVIP

谨呈：协和集团 上海康城前广场商业项目 上海康城前广场商业项目商业定位报告（中稿） 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 本报告是严格保密的。  2006-9-14 项目研究工作阶段划分 2006/8/22 2006/9/1 2005/9/15 2006/9/21 第一阶段 第一阶段 项目整体定位与发展战略 第一阶段 思路形成 第一阶段 市场调研 研 ?项目地块查勘 究 ?区域宏观经济背景研究 内 ?区域商业环境研究 容 ?城市商业发展规划研究 ?市场调研 ?项目属性研判与界定 ?问题结构化分析 ?区域环境分析 ?市场容量预测 ?项目定位导出 成 ?上海康城前广场市场调查报告 果 ?上海康城前广场初期沟通 ?上海康城前广场商业项目定位中稿 2 报 告 思 路 一、目标设定 一、目标设定 二、风险和机会 三、出路 3 协和集团——目标 ?把未用的指标全部用 足，实现指标最大化。进而全部出售现实利润最大化。 ?以主题商业街的形式启 动，为集团商业品牌上市作准备。  地上14.8万商业+1万单身公寓全部售出； 打造集团商业街地产品牌，为集团商业品牌上市作准备。 4 世联对目标的理解 短期内实现利润最大化 促进协和商业地产的市值影响力 指标最大化利润最大化 指标最大化 5 乐购 乐购 项目区位项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，属于莘闵板块居住区级商业中心 项目区位 本项目 地铁1号线莘庄站 本项目 地铁1号线莘庄站 项目西南北各约500米分别相邻板块内两大商业（巴比伦、乐购）。 莘 莘 500m 松 项 目 500m 路 场 东 路 巴比伦 生 春 九 路 6 项目技术指标容积率超过4，建筑形式必须向高向密发展。 项目技术指标 规划用地面积：72， 已建绿地高压线，地上不能上盖建筑已建莘 已建 绿地 高压线， 地上不能上盖建筑 已建 莘 松 路 地上总建筑面积166， 481平方米，需要建设小区公建配套0.8万平方米，实际新建商业面积约为14万平方米，单身公寓10，800平方米。 地下建筑面积55，681 平方米，已建地下室1， 453平方米，新建地下室 54，228平方米。 7 项目资源项目资源：所处大型住宅区和别墅区，为未来商业发展提供多条通路的可能 项目资源 龙祥公寓欧风丽景 龙祥公寓 欧风丽景 绿洲香岛 浅水湾 十二橡树庄园 同润加州 绿洲比华利 云间水庄 丽水馨庭 晶苑四季御庭 万科白马 达安圣芭芭花园 区域人口： 康城居民入住后约为3.77 万人 。周边别墅区居民约为4-5万人。 8 第二部分 二、风险和机会 宏宏观观市市场场分分析析 闵闵行行商商业业分分析析 区区域域商商业业分分析析 项项目目本本体体分分析析 9 宏观市场按国际通行标准，上海商业地产存量趋于饱和 宏观市场 2005年上海人均商业地产面积超过1平方米，接近欧洲发达国家1.2平方米的平均水平。 上海商品销售毛利率不断上升，从2003年的16.56％ 上升到2005年的20.16％； 城市居民人均消费支出不断上升，从2003年的 1.1040万元增长到1.3773 万元。  上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一， 在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入稳定发展期和结构调整期。 数据来源《上海商业统计年鉴》 10 宏观市场 传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长迅速。 连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。 传统三个市中心区仍然是主要的商业区域，但随着周边区域商业中心的兴起和发展，市中心的人口不断往外迁移，郊区的商业面临巨大的发展机会。 数据来源《上海商业统计年鉴》 11 闵行商圈 便捷的交通和大量居住人口聚集是闵行商圈形成的关键支撑因数。 莘庄：分为行政中心和居住区.目前行政区的消费形式属于过路性消费，档次较低；依托春申版快大型居住区（春申景城、万科假日风景、上海春城）， 属于片区日常消费，档次中档。 七宝：依托七宝大型居住区（万科郎润园、），运动休闲配套设施齐全，档次较高，在建巴黎春天。七莘路乐购的人流量、档次、营业额在闵行大卖场中名列前矛； 莘庄、七宝是闵行目前形成的两大商圈。 七宝莘庄12 七宝 莘庄 闵行商圈日用大卖场是闵行的主要商业形式 闵行商圈 易初莲花锦江乐园热带风暴 易初莲花 锦江乐园 热带风暴 乐购 农工商 华联吉买盛 大润发