恒大地产的拿地策略.docVIP

恒大地产的拿地策略 概 要 1 . 标 准 化 体 系 战 略 ——建立6大标准化体系，实现标准化运营模式 2 . 拿 地 策 略 恒大地产形成了标准化的土地选择标准，土地储备以高增值土地为主。 恒大地产拿地策略分析 土地选择标准化 看好高增值土地 看好具备经济实力二三线城市 n 恒大大部分项目规模在50—200万 n恒大是中国土地储备最大的房地产企 n 对新项目的选择，实施统一的 平方米之间，此类项目最适宜规模发 业之一。目前，恒大在全国土地储备 选择标准，包括：区位、项目规 、滚动开发。 近1亿平方米。 模、项目定位、项目现状的标准 n 恒大项目一般都坐落于城市升值潜 n 恒大在全国有76个项目在建，布局中 化。 力大、住房需求上升的优质区域。 国62个城市。是中国最早进行二、三 n 确保新项目符合集团发展战略， n84%的项目为城市市区项目，环境 线城市战略的地产企业，早在2004年 保证项目未来开发成功，最大限 优美、规划配套及城市交通发达、升 便已全面进军二线城市，2010年3月 值潜力较大。 度降低了决策风险。 大规模进入三线城市。 2 . 拿 地 策 略 恒大地产形成了标准化的土地选择标准，土地储备以高增值土地为主。 1、土地选择完全标准化 　　对新项目的选择，实施统一的选择标准，包括： 项目区位、项目规模，项目定位，项目现状等。标准 化可以确保新项目符合集团发展战略，保证项目能够 开发成功，在项目选择阶段即将风险控制在了较低水 平。 2、瞄准潜力板块，不拿地王 　　恒大拿地，第一：选择城郊地块，以保证地价合 理，但地块升值潜力大，未来有望成为住房需求上升 的优质区域；第二：地块普遍紧靠高速公路，以保证 汽车行驶半小时就能够到达主城区，升值潜力大；第 三：地块的面积要足够大，通常成千上万亩，以便于 项目规模开发和滚动开发。 另：旅游地产项目，地块位于距离大城市中心区 20~30公里、高速公路出口附近。看重市政规划的前 景。确保项目具备土地成本低、可持续拓展性强的特 点，利于城市深耕。 2 . 拿 地 策 略 恒大地产形成了标准化的土地选择标准，土地储备以高增值土地为主。 3、集中发力二三线城市 　　恒大是中国最早进行二、三线城市战略布局的地产企业。依据所在城市的人口数量，GDP总量 ，地域区位，规划条件以及付款条件进行衡量。 恒大集团制定了对土地价格的严格标准，二线城市主要在城市周边或城乡结合部区域拿地；三 线城市集中于商业中心，政治中心，且有明确的距离要求，提高项目溢价水平，提升集团整体盈利 能力。 　　 4、拿地方式：兼并+合作　　 恒大在上市之前通过媒体寻找到合作开发项目，收购，政治关系以及招拍挂的方式获得项目， 上市后，恒大通过合作开发和项目收购方式获得的项目仍然很多。一方面是可以降低分散风险，同 时也可以有效地减少购买土地的现金支付。2014年，恒大共有78个项目采用合作方式，累计减少土 地支付人民币598亿元。 3 . 上 下 游 整 合 打通房地产开发上下游各个环节，从而有效的降低了开发过程中的各项成本，为项目开发实现高 性价比打下了坚实的基础。 一级房地产开发资质，精品领先，中国十强 甲级设计资质 一级建筑施工资质，具有独特的技术优势和施工经验，工程质量达到 我国先进水平 甲级工程监理资质形成了一套标准化、规模化、专业化及科学化的管 理模式 一级物业管理资质，不断升级，“精品物业管理标准”引入对焦式全 程服务，社会化、专业化、市场化服务优势 4 . 集 中 采 购 集中采购，保证质量的同时，缩减建设成本 由于规划设计的标准化，公司实现了材料使用的标准化。在建筑、园林、配套设施以及装修工程，大批量 的采用标准材料，有效地加快了项目建设进度、保证了产品质量，缩减建设成本。 地区A公司 地区B公司 地区C公司 地区D公司 p 设立材料设备公司的好处是“方便、 简单、付款及时，所以价格就比较低”。 广州恒大材料设备有限公司 p 这是一种在其他公司很少采用的材 料采购模式，因为需要比较强的管控能 材料商 力。而恒大正是具备了较强的统一控制 管理的能力、执行力。 材料设备战略合作联盟 …… 科勒 奥的斯 西门子 松下 三星 5 . 高 效 执 行 ——中央集权， 强调“恒大式”的高执行力 “甚至到每一个广告都要由他（许家印）亲自过目。”——恒大内部人士 2010年4月17日“新国十条”出台18天后，当恒大总部宣称全国价格调整时，不管在售项目是几个、几十个， 还是几百个，都能凭借标准化的执行方案在极短的时间内达到高度统一。 恒大模式的核心所在： 许家印 集团大脑 许家印通过总部队伍全程控制 区域公司从拿地、融资、报建、 规划设计乃至采购和营销的各 2 0 0 0 人 集 团 总 部 个流程。并同时进