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谈衢州商业地产之发展
摘 要
房地产是我国的支柱产业,但居高不下的房价对居民生活和经济发展都产
生了一定的影响,近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。随着城市化
及房地产市场的持续快速发展,我国住房供求失衡,出现了区域性投机购房过
热现象,房价涨幅远超居民收入增幅。尤其是近几年,部分城市房价连续快速
飙升,“房价高、住房难”成为最大的民生问题和社会问题。在连续几年的全国
“两会”上,住房问题都是社会关注度最高的民生热点之一。
关键词:房地产;机制;对策
一、商业地产在中国的发展及模式
(一)增长速度快
中国商业地产开发速度自2000 年开始出现了高速增长的态势,2003 年更
是达到 39.5%,连续4 年商业地产投资增速超过房地产开发投资增速。根据国
家统计局资料,到 2008 年,中国社会商品零售总额为 108488 亿元,比 1997
年增长 2.5 倍,年均增长 12.1%,与此同时,2008 年全国商业地产开发投资额
3947.55 亿元,比上一年增长约 28% 。2006 年,仅北京一地的商业投资额就占
到全国商业地产投资总额的 9.6%,北京、上海、广州、深圳四个一线城市的商
业地产投资总额占到全国商业地产投资总额的 21.3% 。各种超市、购物中心、
商业步行街等商业地产项目大量涌现。
(二)销售模式为主
基本上,“万达模式”基本上可以代表中国商业地产发展的主要模式,在香
港模式的基础上,采取 “主力店”持有物业,其他铺面销售的模式,一方面回
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流了资金,另一方面,吸引其他商家进驻,但仅过几年运营情况来看,“万达模
式”在某几个城市取得了不错的成绩,比如大连、南宁,但问题在于,得益的
基本上是其合作伙伴沃尔玛和少数商家,更多的问题在于,小面积商铺出售后
带来的管理问题和商业物业没有达到其商业物业增值的目的,同时失去了商业
物业价值最大化的机会。在最初的商业物业开发初期,销售为主导模式,到中
间出现红极一时的 “售后返租”,从开发商全部销售其物业,到部分持有,这中
间的每一步,都是无数个商业地产项目失败后所带来的调整。尤其是 “售后返
租”模式,开发商拆分物业产权出售给小业主以回收资金,然后转委托第三方
或开发商进行商业物业经营,同时给产权小业主一定比率的年收益率。这样的
模式在物业存续经营,并且经营业绩达到预期时看上去是一个理想模式,但商
业经营的风险,或者商业物业本身的缺陷,以及很多不确定因素导致收益不理
想时,小业主的投资便无法保证,为达到各自预期收益,商业物业就根本谈
上运营与管理了,那商业物业本身的价值增值更是无从谈起。更有开发商利用
这种模式在开发初期以收益抵销售,变向降价吸引投资者后,达到回收资金的
目的便弃开发物业而不顾,虽然建设部颁发的房地产销售管理办法在2001 年 6
月 1 日就做出明确规定,“不得以返本销售和售后包租的方式,出售未竣工的房
屋,但已竣工房屋则不在此列。”但直到 2010 年,国家出台关于售后返租的重
罚前,这样的模式很长时间成为市场主流,开发商的收金利器。但随着投资者
的理智化,市场投资的透明度增加,以及商业物业增值为开发商所认可,这一
投资模式受到了明显的影响,而目前,以城市综合体出现,以其中的酒店、公
寓、写字楼回收资金,其他部分如商业物业基本为开发商持有。
(三)投资主体多元化
由于我国的投资渠道相对单一,大量民间资本就把商业地产作为了投资机
会,尤其在住宅地产趋于饱和,并被国家重点调控后,商业地产可租、可售、
回报率高、增值空间大等特点开始更多地吸引民间资本,但由于商业物业本身
的投资金额高,在住宅地产投资风行一时的情况下还没有足够的关注度,但当
住宅地产的售价一再飘升,投资回报率及投资难度增大的同时,更多的资本开
始转向商业地产。商业地产的投资主体包括开发商、商业公司、个人,信托投
资公司及外商等等,尤其现在外商对中国房地产市场也表现出了极大的热情,
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