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房地产项目价格策划 一、房地产定价与估价的关系  1、房地产定价  是指以开发商自己所开发的房地产为对象，由企业有 关人员，以市场比较法和成本法为基础，根据企业价 格策略，对房地产开发中商品房价格体系进行全面的 确定。  2、房地产估价  指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目 的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法， 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地 产客观合理价格的估计、推测或判断。 对比两者的多处不同：  （1）具体操作人员不同  房地产定价一般由开发商的财务、销售及决策 者共同确定，而房地产估价一般由具有资质的 评估机构和注册房地产估价师评定。前者来自 于企业内部，后者一般来自于企业外部。  （2 ）确定目的不同  房地产定价主要是为了商品房销售、出租两 项。而房地产估价纷繁复杂，除转让、出租 外，还有土地征用、抵押、典当、课税、保 险、股份制改造、产权纠纷等不下二十种目 的。 （3 ）依据原则不同  房地产定价以最大、最快实现开发商利润为原 则，完全站在开发商立场上。  房地产估价却应本着公平、公正、公开之原 则，为交易双方负责。由于依据原则不同，同 一房地产，定价与估价结果可能大相径庭。 （4 ）使用方法不同  房地产定价主要使用房地产估价中的市场比较 法和成本法两种方法。在此基础上，根据市场 营销之定价目标和策略，综合确定房地产售 价。  房地产估价则全面采用评估方法进行评估。 （5 ）价格体系不同  房地产定价主要确定商品房的单元价格，并由 此派生出均价、一次付款价与分期付款价、现 楼价与期楼价等。  房地产估价主要确定评估标的物的单价和总 价，并包括地价与房价、买卖价与抵押价等。 定价目标  1、以获取最高利润为定价目标  2、以投资收益率为定价目标  3、以保持价格稳定为定价目标  4 、以应付竞争或避免竞争为定价目标 二、可比楼盘量化定价法  此法实质上是运用统计学中的一元线性回归分 析所做的定价方法。进行量化统计的楼盘应为 可比性较强的，地段、价格、功能、用途、档 次都相近的现楼、准现楼。每一楼盘定级因素 的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所 在片区才能清楚描述。 1、确定定价因素、指标及其评价标准  房地产价格收多种因素影响：位置、配套、物 业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规 模、朝向、外观、室内装修等。这些因素可分 为五个等级，分值为1、2、3、4 、5分。分值 越大，表示等次越高。见表显示。 2 、确定因素权重  权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体 现。要对众多因素进行重要性排序和差异性选 择确定楼盘定级因素。  权重越大，重要性及影响力就越高，反之 亦然。 3、综合楼盘因素总评分  采用以下公式： n X w f w f w f w f ... w f i i 1 1 2 2 3 3 n n 1  式中X——楼盘得分  n——楼盘定级因素的总数  w ——权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度） n  f i ——分值（某定级因素在片区内所表现出的优劣 度）  建立回归方程：  P=a+bX  式中P——楼盘均价；  X——楼盘得分；  a、b——回归系数；  将计算结果填入表中。 可比楼盘量化定价法计算表 序号 楼盘名称 得分X 均价P 1 2 3 4 … 求线性回归系数r ，若r值接近于1，方 可说明住宅产品与市场价格之间存在 线性关系。 n xy  x y   