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远洋时代城调研报告 一、调研目的 远洋时代城在开发区是一个具有代表性的楼盘，其项目规划、户型设计、配套建设以及相关的物业管理，在很大程度上可以给我们起到借鉴的作用。所以项目部派出相关工作人员对其进行调研。 二、调研方法 通过对售楼处的实地访问（明调）、扮成客户现场咨询（暗调）以及打电话询问等多种形式对远洋时代城进行调研。 三、调研内容 1、项目简介 远洋时代城由远洋地产开发，项目地址位于开发区大学城（大连大学对面）。开发区2路、5路公交车在附近设有站点，大连火车站至大连大学的客车在此经过。与大黑山风景区咫尺相望，北临光伸商城，南靠丹大高速，西倚开发区八号路，东至大窑湾高速路。 2、产品信息 项目总占地面积27万平方米，建筑面积55万平方米，总户数7000户左右，产品规划有56-一三0㎡的宽景高层——时代公馆、108—一三0㎡的西班牙风情别墅——克拉墅、23-33㎡超强存储空间的精装公寓——摩宿896和5万平方米整体商业运营以及2000平方米大型超市等综合物业。 远洋时代城住宅以高层建筑为主，22栋一八层（其中有一栋24层）住宅、1栋26层的公寓（精装修）和19栋2—3层的联排别墅。具体如下表： 建筑类型 小高层 高层 公寓 联排别墅 栋数 1 22 1 19 层数 10/11 一八/24 26 3/4 单元数 2 1 4联/5联 电梯数 一梯 二梯 户数 3 3/4/5 总共86套 远洋时代城户型以70-88平米的二室二厅为主，得房率在83%左右，小户型和大户型房源的面积设计得相对比较均匀。具体如下表： 户型 一室一 厅 一室二厅 二室二厅 二室二厅 三室二厅一卫 三室二厅二卫 面积 23-33㎡ 55-57㎡ 70-76㎡ 81-87㎡ 107-112㎡ 1一八-120㎡ 比例 10% 10% 60% 10% 10% 3、营销和价格情况 远洋时代城项目共分2期开发，期房销售，目前在售的是1期，预计20一三年4月30号之前交房，凭借其户型设计和相对适中的价格，远洋时代城的销售业绩比较好，具体如下表： 开 开 盘 期 数 开 盘 相 关 一期第一次 一期第二次 一期第三次 推出户型 75-112㎡ 70-120㎡ 75、84、110㎡ 价格相关 均价6400元/㎡ 6000元起价，均价6800元/㎡ 6400起价，均价6900元/㎡ 开盘推出套数 360套 214套 210套 开盘当天销售情况 ———— 90%（70㎡的户型当天售罄） 85%（75、84平㎡基本售罄，剩若干110㎡的大面积） 推出时间 2010.12.19 2011.04.23 2011.05.28 整体销售状况 95% 备注：（1）、高层1楼和2楼的层差在200元左右，其他楼层层差在30-50元。小高层层差在100元。（2）、户户赠送10%的面积（可拆卸凸窗、花池、一半的阳台面积）。 4、促销活动 （1）、意向金客户9.9折，开盘时按意向金顺序选房。 （2）、意向金排号情况： 一期第二次开盘时意向金排号400多号；第三次开盘时：老客户有98号，新客户排号170号；第四次预计6月下旬开盘，目前意向金排号100多号（新客户）。 与此同时，还剩10余套108-一三0㎡的克拉墅正在发售中。 （3）、开展“魔术嘉年华”、“感恩母亲节”以及“时代超人争霸赛”等众多主题活动。 5、客户分析 远洋时代城主要是面对刚需人群，日来访客户在30组左右，大多是30—40岁的中青年人，以开发区区内人员和外省来开发区务工人员居多。具体如下表： 年龄 30岁以下 30-40岁 40-50岁 50岁以上 所占比例 一五% 50% 30% 5% 客户来源 大连市内 开发区 省内 省外 所占比例 20% 50% 10% 20% 认知途径 夹报 网络 围挡 户外 介绍 所占比例 30% 5% 一五% 20% 30% 购房目的 自住 改善 投资 所占比例 70% 20% 10% 6、相关配套 (1)、内部配套 远洋时代城内部配套完善，从北京引进的红黄蓝双语幼儿园和市政规划的小学、中学甚至高中。社区内有三大体系，融合成一座无界限的“泛会所”，第一大体系是社区内规划的休闲康体园、亲子乐园和活力运动园等六大主题广场；第二大体系是项目超资源共享的大学城体育配套；第三大体系是项目的主题会所，为业主提供齐全的学习、休闲、娱乐空间。远洋时代城所倡导的“T.M.0国际生活示范城”以及和一些像美国CAPA规划、大连建筑设计院等精英团队的合作，让社区在园林景观设计上更胜一筹。作为社区物业服务的远洋基业公司，更是大连仅有的几家二级资质管理企业之一，未来将为业主提供全方位生活管家式的物业服务。 （2）、外部配套 （a）、与大黑山天然氧吧咫尺相望，空气清新，常年绿意葱葱。 （b）、开发区2路、5路公交，大连火