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房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额案例分析 一、政策规定 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 （国税发 „2009‟31号）第9条特别规定：“企业销售未完工开发产品取 得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利 额，计入当期应纳税所得额。” 预计毛利额=销售未完工产品的收入×当地税务机关规定的 计税毛利率（分开发项目分别计算） 第12条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成 本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。” 二、填报说明 表A105010 第25行“3.实际发生的营业税金及附加、土地 增值税”一栏 ，填报房地产企业销售未完工产品实际发生的营 业税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的 金额。这里需要注意的是，由于会计核算时当年预售收入不符合 收入确认条件，按照预售收入计算的营业税金及附加、土地增值 税，也不得确认当年的营业税金及附加科目，只能暂时保留在应 交税费科目。因此在会计核算中未将应交税金计入当期损益的金 额，才在此栏填报。假如会计核算中将应交税金已结转到营业税 金及附加科目，计入当期损益，则本行不填报，否则会造成税金 的重复扣除。 三、案例详解 例：某房地产开发企业，发生2 个开发项目。 开发项目A：2012、2013 年预售收入7000 万元，2014 年结 转开发产品收入7000 万元、结转开发产品成本5000 万元，实际 发生营业税金及附加525 万元，并在2014 年转入当期损益。 开发项目B：2014 年新开发项目，当年预售收入8000 万元， 实际发生营业税金及附加600 万元，并在2014 年计入当期损益。 （假定：A、B 开发项目的预计毛利额均为20%，不考虑土地增值 税因素。） 1、 会计处理 开发项目A：2014 年结转开发产品收入、成本时 借：预收账款 7000 万 贷：主营业务收入 7000 万 借：主营业务成本 5000 万 贷：开发产品 5000 万 借：营业税金及附加 525 万 贷：应交税费 525 万 开发项目B：2014 年预售收入 借：银行存款 8000 万 贷：预收账款 8000 万 借：应交税费 600 万 贷：银行存款 600 万 借：营业税金及附加 600 万 贷：应交税费 600 万 2、税务处理 开发项目A,2014 年结转完工产品收入、成本，对原已进行纳 税调整增加的预计毛利额 7000*20%=1400 万元进行纳税调减，对 已转入当期损益的营业税金及附加525 万元进行纳税调增。 开发项目B，2014 年销售未完工产品，应按税收规定计算预 计毛利额8000*20%=1600 万元进行纳税调增，其缴纳的600 万元 营业税金及附加，已计入当期损益，不再进行纳税调整。 3、填表示范 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表 单位：万元 税收金 行 纳税调整金额 项 目 额 次 1 2 1 …… 21 三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26） 725 725 （一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整 22