房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题.pdfVIP

房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题 问：我们是房地产开发企业，现在准备和一家策划公司签订策划、广告服务合同，合同文 本乙方已经提交了，可是整篇几乎没有甲方对乙方的约束项目，请问作为甲方的开发企业 在签订合同时有那些特别注意的款项？ 答：主要是分期付款的约定 策划公司工作做到什么程度付多少款 如开盘后、一期、二期、80%后、清盘后等等 也就是说做多少事给多少钱 房地产前期策划归属咨询行业,被开发商重视;房地产前期策划这个叫法虽然存在，但业界并 无明确的概念解释，由于各家企业认识不同，内容界定也不同。业内人士更多把它理解为房 地产全程营销策划。 所谓房地产全程营销，是以市场营销为基础，以满足消费者需求为核心，以超越竞争对手， 获取、保持竞争优势为目标，将营销理念贯穿于房地产开发全程的一种企业战略。 房地产全程营销策划，一般就是指咨询顾问公司在楼盘销售之前进行的营销咨询工作。 策划内容包括：房地产市场调查策划；房地产市场营销策划操作方案；房地产价格策划 与制定；房地产营销渠道策划与管理；房地产销售策划；房地产形象策划与包装推广；房地 产广告策划与开发设计；销售策略与销售控制；房地产项目开盘销售策略；房地产项目二次 启动销售策略；房地产尾盘销售策略；房地产销售培训与指导；售楼人员职责；销售行为规 范；营销队伍团队精神； 主要都是些针对房地产市场，竞争对手，品牌，价格，运作管理的销售方案； 问：地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题？ 答：1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。 如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用， 仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切 实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实 际是不相符的。 2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产代理销售合同合并订立。 依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产代理销售合 同合而为一，称《全程策划与代理销售合同》。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必 要： (1) 两类合同的法律性质不同，签约双方当事人在合同中的权利义务关系不同。 房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关 系是咨询服务关系;房地产代理销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律 关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义 务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。 (2) 两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。 由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡 量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的 条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续 履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。 (3)笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的 工作业绩再行选择是否与受托人订立《代理销售合同》。 3、不要将前期策划放在详规之后。 开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞 争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规， 前期策划就会失去其应有的作用。 4、给予受托人充分的时间。 对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查-分析论证-独创性策划的过程，策划期 间还需要与委托人有充分的沟通。如果委托人给予受托人的时间不足，受托人难以投入足够 的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的策 划方案，分析与定位只能建立在主观臆测上;创作的策划方案不具备独创性，仅仅是其他楼 盘的修改翻版。最终，利益的受害者是开发商本身。 5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。 笔者在审阅一系列前期策划合同后认为，对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不 明确是此类合同纠纷形成的重要原因，也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的 专业分析，房地产开发商对此并不处于强势，且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议 开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全程策划营销案提纲》一