博思堂2011年成都建工薄扶林大道三月开盘策略.pdfVIP

紫荆城Ⅱ期·薄扶林大道 三月开盘策略 2011.02.15 本次提报主要内容： 一、地产局势 二、开盘策略 三、视觉修正 四、攻击节奏 [地产局势] 2011楼市大事记 “ 中国特色—政治第一 ” 2013年党和国家领导人全面换届，2011年 成为最关键的政治换届确定年；2011年3-4 月为全国人大政协两会，3月-4月成为本届 政府最关键的政治定论年。因而，房地产 作为最大的民生问题不能成为两会讨伐的 话题。因而，今年房地产史无前例地在1月 全面进入调控期。 大事记之“新国八条” 1月26 日国务院常务会议确定了2011年房地 产宏观调控的新国八条 ，继2010年两次调控 后拉开了第三次调控序幕，日前成都已出台 相关调控细则，主城区受限较大，而郊县或 有发展良机。 大事记之“房产税” 2011年1月28 日，上海重庆两市率先试点征 收房产税，该政策将对试点地区部分高端楼 盘或投资性置业起到一定抑制作用，同样对 其他房价增长较快的城市也发出强烈的调控 信号。 “ 重庆-重点控制豪宅 ” 1月27日重庆、上海房产税细则同时出台。 重庆 房产税细则：征收对象包括独栋商 品住宅；个人新购的高档住房（单价达到 上两年主城区均价两倍以上的房子；无重 庆户籍、未在当地工作的第2套及2套以上 收税。重庆税率最高标准为1.2%。 “ 上海-重点控制增量 ” 上海房产税细则：上海居民家庭在本市新 购且属于该居民家庭第二套及以上住房 的，合并计算的家庭全部住房面积人均不 超过60平方米暂免征收房产税；人均超过 60平方米的，对属新购住房超出部分的面 积，按本暂行办法规定计算征收房产税。 房产税税率为0.6%。 “ 全国征收在即 ” 财政部、国家税务总局、住房和城乡建设 部有关负责人1月27日晚就房产税改革试点 答记者问时表示：试点开始后将总结试点 经验，适时研究提出逐步在全国推开的改 革方案。新华社文章称，短期内会有一批 城市陆续加入房产税试点行列，掀起全国 性房产税狂潮。 大事记之“小川再加息” 2月8 日晚，央行公布再次上调存贷款基准利 率的通知。自2月9 日起，金融机构一年期存 贷款基准利率上调0.25个百分点，其它各档 次存贷款基准利率也相应调整。连续三次加 息加重了购房者持有房地产的成本，从而会 减少房地产市场的成交量，温水效应之下金 融方面也在向楼市施压。 “ 紧缩意图明确 ” 2011年1月30日中国人民银行行长周小川接 受海外媒体采访时表示：通胀水平依然高 于许多人的预期。通胀率可能仍将进一步 上扬，我们应对此保持警惕。周小川此番 言论意味着中国央行仍有进一步采取紧缩 政策的可能。 大事记之“成都限购” “在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华 区、 高新区等主城区暂时实行住房限购措施。” ——2月15 日《关于房地产调控工作要求的实施意见》 成都主城区的限购措施落地将会挤压大部分购房者转向郊 县地区，对于都江堰楼市来说会是一个契机。 对房地产市场的影响，力度空前强硬，全面抑制楼市需 求，大量买家将陷入观望状态，对刚性需求群体也有较大 限制。 对开发商的影响，资金回笼速度将会明显减慢，品牌的 价值体现更为明显，渠道拓展是销售要务，尽可能转化老 带新客户，避免客户流失。 对购房者的影响，会增加购房者负担。首套房利率优惠 取消，与加息的效应叠加，将明显增加购房者的首付压力 和利息成本。 建工地产 [ 3月地产局势应对 ] “ 绝对影响 ” 无论是限购令、还是限贷令、还是限外 令、还是房产税，或是利剑或是利好，紫 荆城二期都会受到绝对影响。因而薄扶林 大道无论如何需要加快销售速度，特别是3 月-4月的销售速度，在5月调控政策第2次 启动之前，尽可能减少政策风险。