全面分解房地产企业制度.docVIP

PAGE PAGE 3 全面分解房地产企业制度 根据现代房地产企业制度的要求，房地产企业运行的特点，其具体管理制度的主要内容有以下几个方面：开发经营管理制度这是房地产开发企业的主要制度，如房地产开发工作管理制度；项目前期工作管理办法；房屋营销工作管理制度；材料管理工作制度等等。 所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。 　　房地产企业制度的特征：　　受所经营产品和服务特殊性的影响，同其他行业的企业相比较，房地产企业有以下几方面特征： 　　1、经营对象的不可移动性 　　不管是房地产开发企业、中介服务企业还是物业 \o 清华领导力-管理 管理企业，它们的经营对象都是不动产，具有固定性和不可移动性。这种特性使 \o 房地产 房地产 \o 企业 企业在 \o 经营管理 经营活动中受其影响十分巨大，受周围环境的影响较大， \o 房地产经营 经营绩效与所处区位状况关系密切。因为一般商品属于动产，具有实体的流动性，可以随时在地区之间，甚至是不同国家之间进行流动，因而通常面对的 \o 销售市场 市场竞争范围比较大，在不受一国对外贸易政策、国家安全等贸易壁垒影响的条件下，竞争范围是世界性的，企业要根据国际 \o 市场营销 市场的情况进行决策，国际市场环境发生变化会对这类企业产生直接的影响。而对于房 \o 地产销售 地产 \o 企业人力资源 企业来说，不动产不具有实体的流动性，房地产企业提供的产品不可能移动，相关的房地产 \o 销售服务 服务也附着于固定的房 \o 地产公司 地产上面，因此其面对的 \o 房地产市场 市场竞争范围较小一些，主要是本地市场，当地市场的供求关系及其变化趋势对房地产企业房地产企业制度的经营绩效至关重要。此外，由于房地产产品的价值量大，资产转移需要经过较长时间，从而使市场竞争关系无法充分展开，受制于此，房地产企业经营成功的关键在于把握当地市场的需求。 　　2、业务形态的服务性 　　无论房地产开发企业、房地产中介咨询服务企业，还是物业管理企业，从其业务活动的性质来看，主要是提供某种服务。 　　在房地产开发企业从事经营活动过程中，即征地、拆迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押以及房地产建设过程中必然产生大量谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务，这些是房地产开发企业经营活动的主要内容。 　　对于房地产中介服务和物业 \o 管理 管理 \o 房地产企业 企业来说，其服务性的特性就更加明显了。房地产中介企业就是围绕房地产产品而进行的一系列 \o 管理咨询 咨询、筹划、代理和服务活动，沟通与房地产产品相关的各类 \o 信息管理 信息，撮合买卖双方，节约交易各方的交易 \o 成本管理 成本，并从节约的成本中获取佣金，所以，中介企业提供的是房地产各类服务。物业管理企业实际上就是对房地产物业及其设施和周边环境进行管理并提供各种保安、保洁、维修和保养服务的企业。这种特性决定了房地产企业的服务态度和服务质量至关重要。 　　3、经营活动的资金和人才密集性 　　房地产企业在经营管理过程中需要大量的资金和人才，房地产开发企业的每个经营 \o 项目管理 项目蕴涵的价值量极大，需要大量资金的运筹，是一种资金密集型的企业。例如，房地产 \o 房地产开发 开发前期的安置补偿费用、前期工作中的勘察设计费用、可行性研究费、建筑安装工程费、财务费用、销售费用等，通常完全依靠自有资金进行房地产开发企业微乎其微，往往要依赖各种金融工具和金融手段。房地产业与金融业的密切联系带来了两个方面的后果： 　　一方面房地产企业需要大量资金为银行等金融机构提供了一种优良的投资渠道； 　　另一方面，二者结合使整体经济的抗风险能力下降，一旦房地产价格下跌或者房地产企业经营不善，可能会造成金融体系动荡，进而危及整个国民经济的安全。　　所谓人才密集型是指在房地产开发、中介咨询、代理、 \o 物业管理 物业管理过程中，需要大量的各种各样的专业人才，如建筑工程类、 \o 经济管理 经济分析类、 \o 金融管理 金融类等。房地产开发 \o 企业财务 企业在实际经营活动中涉及建筑安装方面的技术知识，也涉及市场调研、项目管理、各 \o 人力资源专业 专业领域协调等知识和技能，往往只有借助各类专业人员的协同合作才能完成房地产开发。对于普通房地产需求者而言，消费者或者不从事房地产行业的公司企业无法在短时间内掌握与房地产相关的专业知识，通常在交易过程中要依赖这些专业人士的协助，这样就为专业化的中介服务企业提供了经营空间。 　　4、经营活动过程的行业限制性 　　在房地产企业经营管理活动过程中，行业特征对其的影响明显，表现在