第04章比较法教学教案.pptVIP

【例】某宗房地产在2001年10月末的价格为3000元/平方米，对其价格进行交易日期修正到2002年9月末的价格。己知该地区该类房地产价格2001年6月末至2002年2月末平均逐月上涨1.5%，2002年3月初至2002年9月末平均逐月上涨2%。 解： 3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7 =3658(元/平方米) 【例】某宗房地产在2002年2月１日的价格为1000美元/平方米，对其价格进行交易日期修正到2002年10月1日的价格。己知该地区该类房地产价格2002年1月至2002年9月以美元为基准的价格平均逐月下降0.5%。且美元与人民币的市场汇价为：2002年2月１日为1美元=8.26人民币，2002年10月１日为1美元=8.29人民币。 解：1000×（1-0.5%）8×8.29 =7964(元/平方米) 第七节 房地产状况修正 一、房地产状况修正的含义： 将可比实例在其房地产状况下的价格调整为估价对象房地产状况的价格。 二、房地产状况修正的内容： 区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。 1.区位状况修正 ⑴区位状况：对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。 ⑵区位状况修正：将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为估价对象房地产区位状况下的价格。 ⑶区位状况修正的内容：繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共设施完备度、临路状况、朝向、楼层等 2.权益状况修正 ⑴权益状况：对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况 ⑵权益状况修正：将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为估价对象房地产权益状况下的价格。 ⑶权益状况修正的内容：土地使用年限、城市规划限制条件等。 3.实物状况修正 ⑴实物状况：对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。 ⑵实物状况修正：将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为估价对象房地产实物状况下的价格。 ⑶实物状况修正的内容： ①土 地：面积、形状、基础设施、地势地质水文等。 ②建筑物：新旧度、规模、结构、设备、装修、平面布局、质量等。 三、房地产状况修正的方法 1.一般公式： 可比实 例在其 房地产 状况下 的价格 × 房地 产状 况修 正系 数 = 在估价对象房地产状况下的价格 可比实例在其房地 100 在估价对象房地 × ——— = 产状况下的价格 100±R 产状况下的价格 或： 2.常用公式： 设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为±R%，则有： 可比实例在其房地 1 在估价对象房地 × ——— = 产状况下的价格 1±R% 产状况下的价格 3.房地产状况修正的具体方法 括号内应填写的数字,为可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分。 ⑴直接比较修正法：以估价对象房地产状况为基准(100分),对可比实例的房地产状况进行打分。 采用以下公式修正计算： 可比实例在其房地 100 在估价对象房地 × ——— = 产状况下的价格 ( ) 产状况下的价格 ⑵ 间接比较修正法：设定一个标准的房地产状况(100分)，对估价对象房地产状况和可比实例的房地产状况分别进行打分。采用以下公式修正计算： 可比实例在其房地 （象） 在估价对象房地 × ——— = 产状况下的价格 （例） 产状况下的价格 可比实例在其房地 100 （象） 在估价对象房地 × ——× —— = 产状况下的价格 （例） 100 产状况下的价格 或： 四、房地产状况修正应注意的问题 1.可比实物房地产状况应是成交日期时的状况，估价对象房地产状况应是估价时点时的状况。 2.房地产区位因素和实物因素因房地产的使用性质(用途)不同，其具体内容及其权重亦不同。 第八节 求取比准价格 ?一、 单个比准价格的求取 1.一般公式： 估价对