物业管理行业专题研究报告：走向品牌联盟时代.docxVIP

目录 难以达标的规模经济和不专业的增值服务 1 非标服务，难以快速达到规模门槛 1 行业智能化系统重复开发建设现象明显 1 社区增值服务面临多样性和专业化巨大矛盾 2 传统思路的困境 4 传统思路一：持续提升公司在管面积 4 传统思路二：向中小物业管理公司管理输出 5 传统思路三：和专业服务提供方深度合作 6 品牌联盟——破局专业化和规模经济的新通路 7 什么是品牌联盟？ 7 为什么会出现品牌联盟？ 7 怎样建立品牌联盟？ 8 走向品牌年代的超预期表现形式 8 加速建立行业超级品牌组合 8 增值服务专业能力的快速提升 9 增加品质物业管理公司的资金投向 9 品牌联盟未必等于进一步并购 10 关于绿城服务的新思考——探索新边疆，培育新能力 10 行业风险提示 11 安全边际强，向上弹性大，看好板块机遇 12 插图目录 图 1：2019 年社区增值服务占总收入比例 1 图 2：万科物业二手业务覆盖 48+城市，1000+住宅项目 1 图 3：万科物业的智能化产品：黑猫三号智能通行系统 2 图 4：千丁互联的集成解决方案 2 图 5：受访者不同增值服务社区接纳度得分一览 4 图 6：受访者最喜欢哪项增值服务 4 图 7：绿城服务合同面积和在管面积 单位：百万平米 4 图 8：永升生活服务合同面积和在管面积 单位：百万平米 4 图 9：绿城服务的人才培养体系 5 图 10：科技应用——从总部投入到降本增效 7 图 11：北京街头物业管理宣传条幅 13 图 12：北京街头物业管理宣传条幅 13 表格目录 表 1：不同企业科技投入的优劣势 2 表 2：各物业管理企业业主增值服务开展情况 2 表 3：保利物业美居业务发展路径 3 表 4：绿城服务和万科物业的联盟体系 5 表 5：绿城服务在增值服务上的一些合作对象 6 表 6：从品牌联盟走向品牌同盟 8 表 7：超级品牌物管企业联盟长期前景展望 9 表 8：部分品牌物业管理公司之间的股权合作 10 表 9：万豪酒店旗下的品牌 10 表 10：绿城服务估值简表 11 表 11：上市公司近期配售及融资情况 12 表 12：部分龙头公司潜能营收测算表 12 表 13：物业管理行业估值表 13 物业管理行业未来的竞争格局，究竟是龙头不断抢占市场份额，还是市场集中度保持基本稳定？龙头公司不断占据新市场份额，究竟是依靠内生规模增长，还是外部并购？企业如何解决规模经济和非标服务管理难题？ ▍ 难以达标的规模经济和不专业的增值服务 非标服务，难以快速达到规模门槛 物业管理行业的基础服务部分标准化程度低，过快扩张面积往往导致服务品质下降。并购扩张也需要品牌整合，轻资产行业并购的难度不小。 但增值服务和科技赋能又必须有一定的规模。如果没有一定的规模，尤其是单位区域的密度，则很多增值服务（比如二手房中介）无法有效开展，科技系统的固定投入也无法分摊到更多的用户上去，达到规模经济。当然，增值服务的规模门槛因事而异，对于广告的规模经济密度，不等于对房屋中介服务的增值服务密度。 图 1：2019 年社区增值服务占总收入比例 30% 25% 20% 15% 10% 5% 新城悦服务永升生活服务 新城悦服务 永升生活服务 中奥到家绿城服务 蓝光嘉宝服务 保利物业彩生活 佳兆业美好雅生活服务滨江服务 碧桂园服务 中海物业 资料来源：各公司公告， 图 2：万科物业二手业务覆盖 48+城市，1000+住宅项目 资料来源：万科物业 换言之，一边是企业构筑科技门槛，发展增值服务需要一定的规模；另一边则是，企业达到一定规模所需要的时间很长，且其间存在品牌声誉风险。 行业智能化系统重复开发建设现象明显 在科技投入方面，智能化设备投入最为重要。智能化设备投入，能够使得物业服务企业在保持一定服务品质的情况下，优化人员配置，应对人工成本上涨，实现单盘模型的跑通和盈利模式的持续。 可是现实状况也不令人满意。数据应用系统遍地开花，增值服务 App 竞相上线，但作为个体而言每个物业管理公司的用户数量都仍然有限，重复开发，重复运营对行业来说是一种浪费。一方面，是中小公司没有足够的资金来维持稳定的科技应用团队规模，无法有效实现产品迭代。另一方面，则是智能化系统重复开发，单个系统所适用的规模则不够大。 图 3：万科物业的智能化产品：黑猫三号智能通行系统 图 4：千丁互联的集成解决方案 资料来源：万睿科技官网 资料来源：千丁互联官网， 表 1：不同企业科技投入的优劣势 投入方式 优势 劣势 适应企业 采购 成本低，只有采购成本 能够将智能化产品集成到物业服务各个环节，技术能够持迭代，持续