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论不动产善意取得制度中善意判断的时点 关键词: 不动产登记簿错误 客观善意时点 主观善意时点 善意推定 注意义务 内容提要: 不动产善意取得的时点应区分不动产登记簿错误的客观时点和取得 人善意的主观时点，前者应以不动产登记时为准，后者一般情形下以提出登记 申请时为准，如果不动产登记簿错误发生在提出申请之后的，则以该时点为 准。不动产善意取得的善意为推定善意，取得人应负有必要注意义务。 根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第106条规定， 在不动产善意取得制度中，取得人受让不动产时应为善意，且转让的不动产已 经登记。如何理解这一规定中取得人善意的时点，受到学界和实务界的广泛关 注。主流学说和判例认为，由于办理不动产登记过户手续是构成善意取得的前 提条件 ，因此取得人善意的判断时点应以不动产登记时为准。实践中，不动产 善意取得的情形相当复杂，有的案件取得人未及时办理不动产登记，[1]也有的 案件不动产登记簿与实际权利不一致（以下简称不动产登记簿错误）的情形发 生在取得人提出登记申请之后，在这些情况下，难以依据主流见解确定取得人 善意的时点。本文拟立足于我国的立法和司法实践，并参酌德国、瑞士的立法 和判例，对不动产善意取得制度中善意的时点进行分析，从而为完善我国不动 产善意取得制度提供建议。 一、善意判断时点的代表性观点分析 概括地讲，学术界和实务界有关不动产善意取得的善意时点，有登记说、 申请说和受让说三种代表性见解，以下结合我国现行法对这些观点进行具体地 分析。 （一）代表性学说简述 1、登记说。此说是目前的主流学说，得到多数学者和法官的支持。该说认 为，不动产善意取得中善意的时点，应以取得人办理完毕不动产登记时为准， 法律依据为《物权法》第9条和第106条。该说有两个主要论点：(1)登记是取 得不动产所有权的生效要件，也是善意取得的构成要件。以房屋买卖为例，根 据《物权法》第9条第1款，房屋所有权以登记时为准，不登记不能取得不动 产所有权，而第106条也将已登记作为不动产善意取得制度的构成要件。因 此，买受人未办理房屋登记的，不能构成善意取得。有的法官将这种学说简化 为：买受人办理完不动产登记的，取得房屋所有权，构成善意取得；没有办理 不动产登记的，不能取得房屋所有权，不构成善意取得。由于登记对不动产所 有权取得及善意取得的构成都有重要影响，有学者甚至认为，登记是不动产物 权存在的前提条件，如果受让人没有及时作权利的变更登记，则根本没有善意 取得适用的余地。[2](2)善意的时点以受让时为准。有学者认为，由于《物权 法》第106条将不动产善意取得的时点规定为受让时，因此，取得人必须在最 后取得行为那一刻是善意的。这一刻就动产来说是指交付，对不动产而言则是 登记。不动产善意取得时的善意判断，应以受让人在受让时信赖不动产登记为 准。对于不动产交易来说，只要买受人相信了登记而与出卖人发生了交易，就 应当认为买受人是善意的。反之，如果买受人在受让之前，就知道登记是错误 的，则不构成善意。[3]442从时间顺序来看，不动产登记簿错误应发生在先， 而不动产交易行为及取得人的善意取得发生在后，买受人只有信赖了不动产登 记簿的登记并进行了交易才是善意的。 2、申请说。[4]这种学说认为，应借鉴《德国民法典》第892条第2款的 规定，(对于应进行登记的不动产物权而言，取得人知道不动产登记簿不正确的 时点以其提出登记申请时为准。Bassenge. Palandt BGB.Muenchen:Verlag C. H. Beck, 2010:1449.)将不动产善意取得制度中善意的时点确定为买受人提出 不动产登记申请时。一般而言，不动产登记从提出申请到被记载入不动产登记 簿之间还有相当长的时间间隔。登记申请人在提交登记申请后，对登记进程不 能施加实质性的影响。我国的情况比较特殊，实行不动产登记和不动产权属证 书并行的体制。以房屋登记为例，买受人和出卖方提交了登记申请之后，房屋 登记机构就在房屋所有权证上做出备注，并注明时间。对于一般买受人而言， 在拿到了加了备注的房产证之后很少会再关注房屋登记机关在登记簿上的记 载。不动产登记机关作出登记后一般也不会再对申请人履行通知或告知义务。 因此，要求买受人和出卖方在提交登记申请之后，仍负有注意义务也不符合实 际。虽有学者以当事人可以在申请登记事项记载入房屋登记簿前撤回登记申请 （《房屋登记办法》第21条）为由否定申请说，[5]但是，撤回登记申请只意 味着暂时终结了房屋登记程序，并不表示该撤回