上海2010昆山花桥地块前期市场定位.pdf

花桥/昆山 昆山·花桥地块前期市场及定位报告 上海大通/2010.03 这是一场开发商这是一场开发商这是一场开发商这是一场开发商、、政府与市场之间的博弈政府与市场之间的博弈政府与市场之间的博弈政府与市场之间的博弈 ！！！！ 项目核心问题研判项目核心问题研判 1 项目目标解析项目目标解析 本案需要在政府愿景、市场现状及开发商利益之间寻找平衡点！本案需要在政府愿景、市场现状及开发商利益之间寻找平衡点！ 政府愿景 开发商利益 市场现状 本地块位于区域总部基地核 作为区域总部基地内的核心 区域办公氛围匮乏， 传统办 心区域心区域 ，希望符合区域主导希望符合区域主导 项目项目 ，力争最好临门力争最好临门一脚脚 ， 公楼项目面临诸多挑战和风公楼项目面临诸多挑战和风 产业的发展要求 实现项目价值最大化 险 项目核心核心 目标标 如何克服目前市场现状，在满足政府要求的情况下实如何克服目前市场现状，在满足政府要求的情况下实 现本项目的利益最大化？现本项目的利益最大化？ 2 项目面临问题解析项目面临问题解析 本案在操作中需要翻越三座大山本案在操作中需要翻越三座大山本案在操作中需要翻越三座大山本案在操作中需要翻越三座大山 ：：：：区域突破区域突破区域突破区域突破、、、、超越竞争超越竞争超越竞争超越竞争 、、、、产品塑造产品塑造产品塑造产品塑造 区域突破 超越竞争 产品塑造 •花桥早期“空城效应” •花桥国际商务城的边缘地带， •传统办公楼不适合本 所带来后遗症如何医治所带来后遗症如何医治？？ 项目核心竞争力如何体现项目核心竞争力如何体现？？ 案的情况下案的情况下 ，寻找开发寻找开发 新模式？ •如何解决轨道交通沿线 •区域内部未来办公楼林立， 对本案产生的客户截流 本案如何在乱军丛中寻求突破？ •塑造何种类酒店产品 现象现象？ 使得政府满意使得政府满意 ，，客户认客户认 同？ 3 项目问题解决方向项目问题解决方向 我司从我司从我司从我司从3333大方面对本项目进行了深度剖析大方面对本项目进行了深度剖析大方面对本项目进行了深度剖析大方面对本项目进行了深度剖析 ：：：： 项目地块分析 （包括对地块区域、 地块自身的分析地块自身的分析）） 酒店式公寓市场分析 （ 包括对区域酒店式公寓 及同级别区域新兴酒店式公 寓的分析） 区域办公市场分析 （包括对区域办公物业整体市场、区 域重点项目的分析） 4