苏州市平江新城项目可研报告.pdf

苏州市平江新城项目可研报告 2012年5月 目 录 一、项目概况 二、项目土地价款、背景及运作方式 三、城市及房地产市场分析 四、项目定位 五、初步设计方案 六、经济分析 七、结论 项目摘要 苏州老城区内、火车站旁、距市中心近（3.3公里、公交车20分钟），市民的 区位认同度高，旧城区升级改造项目。 周边（600米半径内）公交、地铁齐全，公交车直通市中心、新区、工业园 区，在建的地铁2号线站（2014年通车）步行10分钟。 周边（1000米半径内）商业配套成熟，万达商业广场（与本项目紧邻）开业已 3年，苏宁电器商业综合体、港龙商业广场在建。 政府定位、业已形成的市级行政中心，周边（1000米半径内）政府机关众多， 平江区政府、苏州市综合服务中心、苏州市质监局、药监局、邮政局等就在项目 附近。 项目摘要  自然环境、医疗服务、学区优越，项目东侧紧邻“平江新城绿化公园”，是在苏 州全市排前5位的“苏州草桥中学（初中）”的学区房，在建的苏州大学附属第一 医院（苏州最大的三甲综合医院、2014年交付）距项目2000米。 政府挂牌出让项目，建设用地158亩，住宅商业混合用地，地上可建面积约 25.7万平米（综合容积率2.44、限高100米），其中住宅约16.7万平米、酒店式 公寓4.2万平米、商铺及公建配套4.8万平米。 项目综合楼面地价4500元，是周边同类项目（ 1000米半径内） 60-75%、便 宜1500-3300元（周边容积率2.2-2.3的同类项目6100-7800元）。 土地挂牌底价约11.5亿元，挂牌公告暂定2012年5月30 日前，已是净地，土地 款首付30%、出让后8个月交地并付清土地款（70%）。政府承诺可设置定向挂 牌门槛或劝退其它意向竞拍公司。 项目摘要 产品定位为老城区刚需及首改，产品组合为：高层+多层，客户来源主要是古 城三区和相城区。 项目总建筑面积约33万平米，分二期开发建设，两年半销售（年均销售面积10 万平米）。2012年6月签土地出让合同、2013年2月底交地、2013年3月取得土地 证、4月开工（签订土地合同后10个月）、12月开盘（开工后8个月）、2015年8 月一期竣工备案（开工后26个月） 。 周边新盘房价1.2-1.4万元，1.2万元是跑量促销价，以此价格促销的单盘（中 梁天御）最近六个月总销7.5万平米（月均销量1万平米）。 以“周边楼盘跑量房价”作为项目现价、以“周边楼盘非跑量房价”作为项目整盘 均价（不考虑房价增长），据此测算的项目投资利润率27%、IRR26% ，峰值资 金13.2亿元。 项目区位 沪宁高速公路 沪宁城际高铁 本案  苏州古城中心区是三个区：平江区、沧浪区、金阊区， “平江新城”位于平江 区北部，项目位于平江新城核心位置。 。 到 区 即 心 核 钟 园 分 业 0