万科中原2012年深圳璞悦山别墅项目营销策略报告销售推广方案.pdf

万科·璞悦山 别墅营销策略报告 深圳中原·璞悦山项目组 2012年7月8日 Part 1. 市场分析 别墅市场分析：各市场成交趋于稳定，整体保持周均1~2套月均4~6套的水平  除皇庭玺园由于开盘带动2周的成交明显增长外，其余各区项目均保持每周平均1~2 套，每月平均4~6套的成交走势；  除熙园山院在6月份成交13套，位于整个别墅市场最高成交外，其他市场表现依旧； 别墅市场分析：转介和友介是别墅市场成交的主要因素  全市别墅市场的主要成交渠道为转介和友介，传统渠道（短信、网络等）的成交主导因素不强；  不同项目转介和友介成交比例不同，但作为主要的成交诱因，成交比例均能够保持在50%以上。 主因成交 占整体 平均 项目 主力户型 推盘量 成交均价 周最高成交 渠道 比例 周走量 联排220-240㎡ 双拼10万/㎡ 转介 1 熙园山院 双拼240-305㎡ 105 联排7万/㎡ （1.5%+现金 70% 2~3 6 奖） 联排5万/㎡； 联排298-460㎡ 大南 叠墅256-380㎡ 叠墅4.5万/ 友介 2 山紫园 双拼290-400㎡ 91 ㎡；双拼7万/ 老带新 60% 2-3 35（开盘） ㎡；独栋12万 独栋260-420㎡ /㎡ 转介 3 皇庭玺园 叠拼200-239㎡ 46 7万/㎡ （3.5%+18万现 80% 1~2 13（加推） 金奖） 别墅市场分析：全市别墅市场供应较大，项目面临较大的竞争压力。  目前全市别墅存量1010套，其中主要以观澜片区为主411套，宝安南山、龙岗和龙坂分别为183套、 173套和153套，项目面临的整体市场竞争压力较大。 区域 项目 最近一次推盘时间 总套数 推售情况 在售竞争户型 供应套数 产品类型 产品均价 万科棠樾 2011/9加推 600 期房 联排210㎡； 叠拼 100（库存） 联排、叠拼 3.6万/㎡ 联排260㎡-540㎡；双拼240-360 联排6.5万/㎡；双拼6.9 2011/9/14首推， 联排、双拼、 金地天悦湾 200 现房 ㎡；叠加210-240㎡；独栋290-376 125（库存） 万/㎡；叠加3.5万/㎡； 2012/6/16加推