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中国广告人网站中国广告人网站Http:// Http:// 中国广告人网站中国广告人网站Http://Http:// XXXXXX 号国际公寓全程广告策略报告号国际公寓全程广告策略报告 XXXXXX 号国际公寓全程广告策略报告号国际公寓全程广告策略报告 目录目录 目录目录 一、项目概况 二、项目 SWOT分析 1、项目优势 （strength） （1） 位置优势——三个商圈，一个公园，地处朝阳公园板块。 （2）品牌优势，仲量联行盛名之下无虚士。 （3）地中海式风格的欧式建筑，朝阳板块中独一无二。 （4）整体建筑体现人性化特征 挑空 9米，北部 7层利于观湖。 2、项目劣势 （weakness） （1）板块市场公寓产品众多，同质化严重，周边竞争性楼盘林立。 （2）营销周期短。 （3）期望均价高，一层挑空 9米造成 空间损失成本加大 （4）碧湖居一期遗留问题，口碑营销带来障碍。 （5）围合式结构 带来采光、景观、朝向、通风。 （6）户型偏大。 3、项目机会 （opportunity） （1）不断增长的目标消费群体 （2）来自供给市场的商机 （3）紧缩的土地政策 （4）开盘、销售时机优势 4、项目威胁 （threats） （1）、来自同质化产品和可替代品市场的威胁 （2）从高档外销公寓市场供给和需求看供需平衡摇摆不定 （3）来自板块市场竞争的冲击 （4）目标客户群体的在相对缩小，兴趣在转移 二、项目广告定位 1、广告主题定位 2、公关方向地位： 3、媒体选择定位 中国广告人网站中国广告人网站Http:// Http:// 中国广告人网站中国广告人网站Http://Http:// 三、广告传播途径 四、营销阶段的划分 五、项目全程广告策略 1、本案整体广告策略 2、本案广告的阶段策略 一、一、项目概况项目概况 一一、、项目概况项目概况 碧湖居二期工程即 “XXX 号国际公寓”于 2004 年 3 月 15 日开工，2004 年 春节前夕封顶，2005 年 5 月—6 月开盘，2005 年 12 月2006 年 1 月入住。建 筑采用全现浇剪力墙结构，地下 2 层，地上 11 层，项目由 4 幢 7—11 层板楼围 合而成，其采光、通风可以得到充分保障。楼间是中心绿地，有风雨玻璃廊连接 各个单元门；楼外是学校和朝阳公园，住户可以享受内外两重环境。 性质：外销公寓 定位：北京市最豪华的高档住宅项目之一。 地理位置：北京市朝阳区朝阳公园西路 9号 发展商：XXX房地产开发有限公司 物业管理：仲量联行 周边环境：梯田式流水，曲径通幽，中央喷泉，下沉式广场。 交通状况：交通便利、购物方便，距机场十分钟车程，乘车去燕莎商城只需 5分钟。 总建筑面积：000000000m2 二期 336套房子中，全部为一梯二户甚至一户，东侧观湖景户型均为一层一 户（平层），面积在 400平米左右。其他户型在 170——330平米之间。 设计师利用大面积空间体现出功能分区的概念，每套户型中卧室区和家政区 都相对独立，部分户型中设计有双主卧及双主卫。卫生间、厨房面积都较大，厨 房可设计成通透型，促进了家庭成员间的沟通；每户都有2个入口，分供主人和 工人使用，这样，主人的生活空间就不再受到家政活动的干扰。 另外，碧湖居还将采用独立式中央空调，人车分流以及智能化等时尚设计， 中国广告人网站中国广告人网站Http:// Http:// 中国广告人网站中国广告人网站Http://Http:// 五星级会所配有游泳池、健身、娱乐等多项功能，可全方面地服务于业主。 二、二、项项目 SWOTSWOT 分析分析 二二、、项项 SWOTSWOT 分析分析 1、1、项目项目优势优势 （strength（strength）） 11、、项目项目优势优势 （（strengthstrength）） （2（2）） 位置优势位置优势————三个商圈三个商圈，一个公园，一个