建设用地法律制度讲义教材.pptVIP

4 建设用地法律制度 4．1.3 我国地产制度的改革及其发展 1)社会主义条件下的绝对地租 我国现阶段仍然存在绝对地租 2)以行政管理手段为主的土地使用制度朝市场经济体制下的土地有偿使用期使用制度转化 土地无偿使用制度弊端： (1)土地利用率低，使用效果差，造 成土地浪费 (2)城市布局混乱，土地使用方向不当，严重破坏城市规划的实施 (3)妨碍了企业素质提高，不利于企业的经济核算 (4)削弱了国家对土地的管理，不利于国家土地所有权 改土地无偿使用为有偿使用，运用经济杠杆来加强土地的使用管理 从世界范围来看，土地制度(所有制制度和使用制度)主要有三种模式： 一是土+地私有制或者主要以土地私有制为基础的完全市场体制，如美国、日本等国。 二是土地公有制为基础的非市场体制模式 三是国家有效控制下的市场体制模式。土地所有权属于国家，国家把土地使用权出卖给使用者。 我国土地改革的原则: 坚持城市土地的单一国家所有制 (2)实行两权分离，使土地使用权商品化。 土地使用权可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动 (3)国家同用地单位不再是单纯的行政管理关系 (4) 强化国家对土地使用的监督和管理 3)我国土地管理体制的改革方向 (1)从以土地资源管理为主向以土地资源管理与资产管理并重的方向转变 土地的商品化 (2)从封闭型的计划管理体制向开放的市场管理体制转化 统一开放，竞争有序 (3)从城乡土地分离管理向全国城乡土地统一管理方向转化 土地资源调查、土地登记、土地出让、土地资产评估、土地价格、土地市场等都实行全国统一管理 全面认识中国现行土地所有制，需把握下列内容： （1）全部土地都为社会主义公有制 （2）土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制。 （3）国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 （4）土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式。 （5）城市市区的土地属于国家所有。 （6）农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有 国家实行土地登记制度 国家实行土地有偿有限期使用制度 国家实行土地用途管制制度 农用地、建设用地、未利用土地 国家实行保护耕地制度 取得国有土地使用权的途径： （1）通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得 （2）通过国家出让方式取得 （3）通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或其他合法方式） 4．2．3 我国城镇国有土地使用权出让的方式 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标、或者双方协议的方式。 1）拍卖 (1)拍卖的含义 “价高者得”的原则 (2)拍卖程序 ①发布公告 ·拍卖地段位置； ·拍卖地段的用地要点； ·拍卖的地点和日期； ·拍卖的规则、叫价起点； ·拍卖保证金的数额和支付方式； ·其他需要公告的内容。 ②应征 领取编号、牌子 ③公开拍卖 ·主持人就职。 竞标人以举牌方式应价 ·签订合同 《土地使用合同》 价高得地者必须交纳履约定金 ·领取土地使用证书 适合于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让 2)招标 (1)招标的含义 招标是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式竞投某地段土地使用权，选择出让人和收取出让金的土地使用权出让方式。 不一定是出价最高者得 (2)招标投标文件组成 ①《土地招标公告》。 ②《投标须知》。 ③ 《土地投标书》。 ④《土地使用合同书》。 ⑤《土地使用规则》。 (3)招标程序 ①编制招标文件。 ②确定参与投标的资格范围。 ③发出招标公告。 ④投标企业购买招标文件。 ⑤招标小组解答投标者提出的问题。 ⑥标书密封投入标箱．并按规定缴纳保证金。 ⑦公开开标、验标。 ⑧向中标者发出中标通知书；对没有中标者，也应书面通知。 ⑨中标者接到中标通知书后，在规定时间内与政府签订合同。 ⑩中标者按规定办理有关手续，领取土地使用证书。 适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让 3)协议 (1)协议的含义 受让方直接向国有土地所有者代表机关提出有偿使用土地的要求，国有土地所有者代表机关通过与受让者进行协商，就有关出让的，土地价格、用途、期限、价金的支付、违约责任等内容进行商讨，最终达成土地使用权出让协议的过程。 “采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。” (2)协议的程序和步骤 ①申请阶段。 ②审查阶段 ③协商阶段 ④签约阶段 受让方对合同主要条款有比较大的发言权 适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地或某些特殊用地。 4)挂牌交易 (1)挂牌交易的意义 建立土地有形市场 (2)挂牌交易的做法 (3)挂牌交易的特点 ①土地最低交易价透明。 ②容