第二章 资产评估的程序与基本方法.pdfVIP

第二章 资产评估的程序与基本方法 第一节 资产评估的程序 一、资产评估项目的接洽 二、组建资产评估项目小组 三、拟定资产评估的工作方案 四、收集与资产评估有关的资料 五、待评估资产的清查核实和实地查勘 六、评估假设条件、价值类型及评估标准分析 七、选择评估方法并进行估算 八、编写资产评估报告 九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续 第二节 成本法 一、成本法的概念 复原重置成本、更新重置成本 实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值 评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬值- -经济性贬值 或：评估价值 = 重置成本×成新率 二、成本法的评估程序 三、重置成本的估算方法 （一）重置核算法 （二）物价指数法 资产重置成本 = 资产原始成本×（评估基准日同类资产定基 物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数） 资产重置成本 =资产原始成本×（1+物价变动指数） = 资产原始成本× ×环比价格指数a ×a ×a ……×a 1 2 3 n （三）功能价值法 待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本× ×（待评估资产的生产能力 ÷参照物的生产能力） （四）规模经济效益指数法 待评估资产的重置成本=参照物的重置成本× x ×（待评估资产的生产能力÷参照物的生产能力） 在 运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进 行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重 置成本。 四、实体性贬值的估算 （一）观察法 （二）使用年限法 实体性贬值 =（重置成本-预计残值）× ×（实际已使用年限 ÷ 总使用年限） 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间÷ ÷至评估基准日资产的累计法定利用时间 五、功能性贬值的估算 （一）功能性贬值的估算步骤 （1）比较年运营成本之间的差异 （2）确定净超额运营成本 （3）估计待评估资产的剩余使用寿命 （4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值 （二）应用举例 六、 经济性贬值的估算 七、 成新率的估算 （一）观察法 （二）经济使用年限法 成新率 = 剩余经济使用年限 ÷ ÷（实际已使用年限 + 剩余经济使用年限） （三）修复费用法 成新率 = 1 - 贬值率 = 1 - （修复费用÷重置成本） 第三节 比较法 一、比较法的概念 评估价值 = 市场参照交易价格 + Σ评估对象优于 参照交易物因素引起的价格差额 - Σ评估对象 劣于参照交易物因素引起的价格差额 评估价值 =市场参照交易价格 ×修正系数 二、运用比较法评估资产的程序 三、进行比较分析和调整的因素 时间因素、地域因素、功能因素、交易因素 非正常交易一般包括：  交易双方似乎有利益关系，比如母公司与子公司之间、兄弟公司之间，或者类似的 关联公司之间等。  参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易。如企业的破产清 算。  买方急于想买，或卖方急于想卖。  交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资。如允许买方分期付款。  在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。如相互承诺以低于市场价值为对方提供 服务或产品。 第四节 收益法 一、收益法的概念 二、 收益法的评估程序 三、 收益法