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“园区运营 + 地产开发”模式 1. 2. 3. 在园区运营方面，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事 宜，从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。 基建和土地整理项目的资金投入大，占用周期较长，一般需公司垫资 1-2 年，在项目建成后由政府按 照建设成本及事先确定的利润率支付工程款。 从目前阶段来看，公司的三大园区已度过了最初的重资本投入期，进入现金流平衡的回收期。 业务类型 委托内容 结算方式 支付方式 基础设施建设 在委托区域组织道路建设及供水、供电、 供暖、供气、通信基础、排水等“九通 基础设施建设费（含税，以 一平”、场站及厂房建设等项目，由具 审计结算为准）加成 10% 备相关工程建设资质的施工单位承担前 述各个工程项目的施工任务 主要参与土地征转计划及征转补偿方案 的拟定、组织、监导、跟进以政府部门 为主体进行集体土地征转补偿以及形成 建设用地的相关工作，并承担土地征转 过程中的土地整理成本 一次性支付或分期支付 , 但分 期不超过 3 年 土地整理 上一年度土地整理费（含税， 一次性支付或分期支付，但 以审计结算为准）加成 10% 分期不超过 3 年 产业发展服务 对委托区域内工业园区进行宣传、推广、 进行招商引资项目的洽谈，以及对入园 上一年度新增落地投 企业提供“全程无忧式管家服务”，协 资额的 45% 助企业快速实现生产运营 负责在委托区域组织有资质的服务单位， 上一年度园区综合服 承担物业管理服务，道路清洁、绿化等 务费（含税，以审计结 公共项目维护 算为准）加成 10% 一次性支付或分期支付，但 分期不超过 5 年 一次性支付或分期支付，但 分期不超过 3 年 园区综合服务 21 2018/2/12 “园区运营 + 地产开发”模式 1. 公司的园区基建和土地整理，每平方公里大约需投资 4-5 亿元（大约每亩地需投资 30 万元，资金分三年 投入），主要用于征地、开发和修路，其中征地和拆迁占 60% ，基础设施建设占 40% 。 2. 土地开发采用 BT 模式，与政府 110% 结算。招商引资，提供产业服务收入，当地政府以上一年落地投资 额的 45% 进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合毛利率达到 40-50% ，净利率在 25% 左右。 在招商引资方面，公司下设一个专业化的招商中心，拥有 500 人的团队，建立起庞大的客户关系管理 （ CRM ），运用各种先进化的手段进行园区招商。公司现有的 3 个园区目前为止共签约 438 家企业，签 约投资额共 489 亿元。 09-11 年实际落地投资额 38.9 亿左右；其中 2009 年结算 2.5 亿， 2010 年结算 15 亿， 2011 年结算约 20 亿。而在结算的收入中土地出让金约占 80-90% ，税费收入占 10%-20% 左右。 后期产业 服务维护 土地整理、 基础建设 企业垫资发展阶段；初始投资期 1-2 年，成本约 4-5 亿 / 平方公里 3. 招商引资（按 落地投资额 45% 返还） 实现将“短期一次性”房 地产开发先进转变为“长 期、可持续园区经营” 房地产开 发销售 投资开发房地产项目，实 现销售并获取现金回流 22 政府返还 基础建设 投资额 （ 110% ） 政府获得土 地出让收入 和税收 2018/2/12 “园区运营 + 地产开发”模式 1. 2. 3. 4. 园区运营的具体操作由京御地产区域开发业务板块的投资管理公司九通投资负责，其下属三浦威特、大厂鼎 鸿、怀来鼎兴为区域开发平台公司 三浦威特主要负责固安县委托区域内以河北固安工业园区为核心的区域开发； 大厂鼎鸿主要负责大厂回族自治县委托区域内的以大厂潮白河工业区为核心的区域开发； 怀来鼎兴主要负责怀来县委托区域内的怀来生态新城的开发； 5. 6. 7. 8. 9. 华夏新城主要负责基础设施建设； 九通公司主要负责开发区域内公用设施的经营与管理； 九通发展主要经营工业厂房建设和出租； 京御地产及其他下属子公司则主要从事房地产开发与销售、配套物业服务业务 九通投资在区域开发实践过程中，形成了区域规划、产业定位、城市建设、品牌推广、招商引资、投资服 务、综合服务的独特业务模式和竞争优势 23 2018/2/12 “园区运营 + 地产开发”模式 24 2018/2/12 “园区运营 + 地产开发”模式 1. 2. 3. 园区托管业务具备收入确认和结算方式 园区收入来源：基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、园区综合服务。 以上服务按照审计后所产生费用或新增投资额对应加成或者分成。政府可选择一次性支付或者分期支 付。但分期支付年限不超过 5 年。以上收入确认和结