房地产行业专题报告：区域分化取代能级分化，开发记录超越拿地能力.docxVIP

目录 新房销售高歌猛进 1 能级分化收窄，区域分化加剧 2 能级分化收窄 2 区域分化加剧，华东区域表现抢眼 3 人口的边际变化和政策稳定性——区域分化探源 5 人口增长的乘数效应 5 政策波动频次不同 6 风险因素 7 关注华东区域占比，超配开发能力和资金成本 7 插图目录 图 1：商品房销售面积及销售额同比：按年 2 图 2：商品房销售面积及销售额同比：按月 2 图 3：样本城市新房住宅销售套数 2 图 4：样本城市二手住宅销售套数 2 图 5：不同城市房价表现（2010 年 6 月为 100） 3 图 6：不同城市销售表现（2010 年 Q1 为 100） 3 图 7：华东地区布局较重的企业，销售表现也更好 4 图 8：华北、华东地区重点城市新增常住人口 6 图 9：华南及川渝地区重点城市新增常住人口 6 图 10：不同区域之间的政策波动性不同 6 表格目录 表 1：2020 年 6 月样本企业销售情况 单位：亿元，万平米 1 表 2：不同开发企业 2020 年 1-5 月销售金额同比 3 表 3：企业总部所在地和销售增速 4 表 4：不同区域典型省份 2020 年 1-5 月商品房销售面积及同比 5 表 5：不同区域典型省份 2020 年 1-5 月商品房销售金额及同比 5 表 6：华北区域典型城市北京的房地产政策情况 7 表 7：龙头企业分区域分布表 8 表 8：地产板块估值表 9 ▍ 新房销售高歌猛进 地产销售正在快速恢复。CRIC 发布了开发企业 2020 年上半年销售数据，20 个样本企业 6 月销售金额合计增长 15.8%，上半年销售金额合计下降 1.7%，与 2019 年上半年基本持平。上半年销售增速靠前的企业为中国金茂、中国恒大、金地集团、世茂集团等，6 月销售金额增速靠前的企业为中梁控股、金科股份、金地集团、中国金茂等。 表 1：2020 年 6 月样本企业销售情况 单位：亿元，万平米 1-6 月 碧桂园销售金额 碧桂园 销售金额 3,723 销售金额 810 销售面积 4,280 销售面积 931 金额同比 -4% 面积同比 -1% 金额同比 -1% 面积同比 -13% 万科 A 3,180 709 2,028 452 -5% -6% 7% -8% 中国恒大 3,488 760 3,846 838 24% 47% 51% 80% 融创中国 1,947 540 1,414 392 -9% -4% 6% 13% 保利地产 2,168 611 1,465 413 -14% -11% -4% 1% 绿地控股 1,350 412 1,128 344 -19% -24% -6% -19% 中国海外发展 1,695 550 928 301 -1% 1% 22% 20% 新城控股 970 255 875 220 -21% -17% -14% -13% 世茂集团 1,105 302 629 171 10% 13% 6% 11% 华润置地 1,108 318 625 171 -7% 0% 12% 25% 龙湖集团 1,111 288 655 170 5% 1% 34% 35% 招商蛇口 1,107 325 502 167 9% -3% 15% 12% 阳光城 900 269 776 222 0% 11% 18% 40% 金地集团 1,016 338 466 155 19% 9% 62% 44% 旭辉控股集团 807 251 504 170 -9% -1% 12% 38% 中南建设 820 263 618 200 1% -4% 38% 38% 金科股份 830 232 824 206 5% -3% 74% 68% 中国金茂 1,029 376 548 169 31% 53% 57% 68% 中梁控股 677 247 610 223 -1% -24% 82% 61% 华夏幸福 395 95 193 47 -38% -65% -24% -43% 合计 29,425 7,951 22,913 5,962 -1.7% 0.2% 15.8% 13.5% 6 月 1-6 月 6 月 1-6 月销售 1-6 月销售 6 月销售 6 月销售 资料来源：CRIC，各企业公告， 从宏观数据看，销售也在明显好转。1-5 月，全国商品房销售面积 48,703 万平方米， 同比下降 12.3%，商品房销售额 46,269 亿元，同比下降 10.6%。单 5 月，销售面积同比增长 9.7%，销售金额同比增长 14.0%。 样本城市的新房和二手房销售数据也表现良好。6 月至今（6 月 1 日-6 月 27 日），样本城市新房和二手房的销售套数均超过 2019 年同期水平。 图 1：商品房销售面积及销售额同比：按