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2/7/2019 31 《物业服务收费管理办法》： 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平 相适应的原则。 《四川省物业管理条例》： 物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相 符的原则，由合同双方当事人予以约定。 6. 物业服务费用的收费原则 2/7/2019 32 前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县级地 方人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据 当地实际情况制定政府指导价，并定期公布。 同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容 和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业 服务项目及其收费标准。 2/7/2019 33 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行 政府指导价和市场调节价。 7. 物业服务费用的定价形式 2/7/2019 34 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政 府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理 服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并 定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的 基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企 业在物业服务合同中约定。 2/7/2019 35 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明 码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务 标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 2/7/2019 36 项目类型 计费方式 使用价格形式 住宅小区 包干制 政府指导价 住宅小区 酬金制 市场调节价 别墅非住宅 包干制 市场调节价 别墅非住宅 酬金制 市场调节价 2/7/2019 37 物业服务等级 基准价（元·月 / 平方米） 浮动幅度 有电梯 无电梯 一级 1.75 1.15 ± 20 二级 1.35 0.85 ± 20 三级 1.00 0.55 ± 20 四级 0.60 0.35 +20 2/7/2019 1 物业管理实务 第五章 物业管理收费服务 路虎林 教授 物业管理理论与实务 2/7/2019 2 1 物业服务费用的概念 物业服务费用的构成 物业服务费的成本或支出 物业服务费的计费方式 物业服务费的收费原则 物业服务费的定价形式 物业服务费收费的程序 物业服务费收费纠纷案例 第一节 物业服务费用的收取 2/7/2019 3 1. 物业服务费用的概念 物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的 约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的 费用。 -- 国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》第二条 2/7/2019 4 2. 物业服务费用的构成 1. 包干制下物业服务费的构成： 物业服务收费 = 成本 + 税费 + 利润 2. 酬金制下物业服务费的构成： 物业服务收费 = 支出 + 酬金 2/7/2019 5 1. 管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费等； 2. 物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费； 3. 清洁卫生费； 4. 绿化养护费； 5. 秩序维护费； 6. 办公费用； 7. 物业服务企业固定资产折旧费； 8. 设施设备及公众责任保险费用； 9. 经业主同意的其它费用。 3. 物业服务费用的成本或支出 2/7/2019 6 企业管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在 提供物业服务的建筑区划从事经营管理工作的人员工资及按 规定提取的福利费，缴纳的各项社会保障费。 ⑴ . 管理服务人员的费用 2/7/2019 7 物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费，指为 保障建筑区划内共有部位、共有设施设备的正常使用和运行、 维护保养所需费用和