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签订购房合同需要注意哪些问题
消费者在签订购房合同的时候,有哪些需要特 注意的问题呢?
我们在购买中常预见的购买问题有哪些?我们的法律中有没有对签订
购房合同的注意事项提出相关的说明呢?现在将在下面的文章中为您
分析,希望能够对您的 问题有所帮助,维护您的合法权益。
签订购房合同需要注意哪些 问题?
1、注意广告陷阱
为了卖掉房子,开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对
绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼
房间距等配套设施做美好的描述,但对于这种承诺又不写在合同里。
结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通
遥遥无期等情况,买房人要求有一个说法时,开发商却以规划变更已
经通过规划部 门批准为由,推卸责任,或以合同约定不清搪塞,消费
者一般很难得到补偿。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然
地以为广告内容都会写入合同的心理,瞒天过海。结果,发生争议、对
簿公堂时,法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直,而不完全
是广告。
2、注意销售陷阱
其一,以小利诱之,在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房
地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价
格相对较低,对那些买房人自然有吸引力。在此过程中,买房人认为
自己得到了便宜,开发商也借此机会筹到了资金。然而,内部认购的
商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,其销
售行为是不合法的,因此,一旦出了问题,购房者的合法权益往往无
法受到法律的充分保障。这样,买房人的投资就充满了风险。
其二,制造假象,在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做
文章。前者关系到售楼进程的快慢,后者决定了售楼利润的厚薄。开
发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一,并且对所推
出的单元进行精心搭配。通常是选最差的户型和楼层先出手,这样一
方面可声称那些好的单元已经“名花有主”,另一方面还可以避免这些
“丑女”到最后“待字闺中”。
在价格的制定上,则会根据前期所推单元的销售情况,对其余单元的
定价进行调整。一般而言,刚开始销售(开盘)时,开发商往往一般总会
把价格定得低一些,以所谓的“最低价”(通常是该楼盘楼层、朝向最差
的一间)来吸引客户,而一旦有客户来购房,那个“最低价”也就不翼而
飞了。在实践中我们会看到,只要销控和销售现场布置以及广告炒作
成功,价格都会节节升高,甚至从开盘时的三四千元暴涨到收盘时的
五六千元都不稀奇。
其三,大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假
象,开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托
儿”,在销售业绩示意图上伪装得一片红?红色标识代表已售单元?,让
人觉得楼盘好卖、销售兴旺,从而引发客户的购买欲望。
其四,设置订金陷阱。我们经常会碰到这样的情况,一旦客户看中某
种户型、表现出一点点购房的意向,售楼人员就会告诉你说这个户型
就只有一套了,如果不交付订金 人就会买走,要求客户马上交付订
金。如果客户说没有带够订金,售楼人员就会要求客户先交五百到一
千元的“小订”,签订认购协议书,然后要求客户次日交齐“大订”。而
一旦客户把“大订”也交了,售楼人员也就完成了把客户套住的任务。
因为,我们看到的认购协议书经常会有这样的条款:“如果在约定的时
间内未能签约,所付订金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书
后,经过再三考虑不想购买已经认购的房子时,考虑到认购协议书约
定不签约就不退还订金,为了避免订金的损失,就会签署自己并不愿
意签的合同,从而给自己带来更大的损失。
3、注意“五证”陷阱
一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五
证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规
划许可证》、《建设工程施工许可证》也叫建设工程开工证、《商品房销
售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说 书》,
这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中,有些开发商(售楼人员)
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