第五章 房地产开发建设融资精选.ppt

School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 § 5-4 房地产投资信托 三、我国房地产投资信托基金的现状 1 、我国发展房地产投资信托基金的现状 由于国内尚未出台相关的产业基金法，现在有据可依的仅 仅是《信托法》和《公司法》，而在产业基金领域我国出台的 只有《证券投资基金法》一部。严格说来 我国还没有真正意义 上的房地产投资基金 ，但是最近几年房地产信托投资基金的趋 势却是越来越明显。国内信托公司推出的部分房地产信托项目 如下表所示： 国内信托公司推出的部分房地产信托项目 时间 信托项目名称 资本规模 （单位：亿元） 预计收益率 2002 年 7 月 新上海国际大厦 项目资金信托 2.3 4.00% 2003 年 10 月 世界星城住宅项目 股权投资信托项目 2 不低于 6% 2003 年 11 月 金融街写字楼项目贷款信托项目 0.8 4.60% 2003 年 12 月 法国欧尚天津第一店信托项目 不超过 1 6.00% 2004 年 1 月 宣祥家园经济适用房信托项目 不超过 1 不低于 5% 2004 年 8 月 华堂商场大兴店信托项目 0.7 6.00% 2004 年 12 月 北京丽江新城贷款项目集资信托 计划 3.3 6.30% 2005 年 2 月 住邦 2000 商务中心二期项目集合 资金信托计划 0.5 6.50% 2005 年 6 月 上海市政颛桥配套商品房投资信 托计划 2.5 5.80% 2005 年 11 月 国开行城建改造项目集合资金信 托计划 3.0 3.5% School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 § 5-4 房地产投资信托 2 、我国发展房地产投资信托基金的障碍 （ 1 ）法律障碍。 （ 2 ）体制障碍。 （ 3 ）人才障碍。 School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 § 5-5 高比率融资方式 所谓租赁，就是某项资产的所有者（出租人）在一定的时 期内有偿转让其资产的使用权和占用权的合同行为。在租赁期 间，出租人保留出租物品的所有权，而承租人根据租赁合同定 期支付租金，从而获得了 租赁物品的唯一的、排他性的使用权 和占用权。可 分为 融资性租赁与 经营性租赁。 其中，融资性租赁，又称全额支付租赁 (full-pay-out lease) ， 在规定的支付阶段中， 支付的租金足以补偿出租人的资本费用 和利润 。所以，这种租赁实际上是出租人向承租人提供的一种 融资 方式。 School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 § 5-5 高比率融资方式 所谓“出租人的房地产”是指出租人 根据承租人的要求 开发 建设的房地产。出租人可以 每年定期获得的租金 作为抵押，申请 长期贷款。 一、出租人的房地产（ 100% 融资） 承租人的房地产是 指租户通过租赁方式获得 土地的使用权和 占用权 之后，自己开发的房地产。 由于租户获得的是长期的、排 他性的租赁权益，其 可用这种权益为抵押 向银行申请长期的抵押 贷款。通常为了减轻贷款人的风险，贷款人总是要求土地的出租 方承诺将其 获取土地租金的时间后于支付贷款本息。 二、承租人的房地产（ 100% 融资） School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 房地产金融与投资分析