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中国商业地产年度报告及市场展望 一、2004年我国商业地产发展的总体回顾 1、商业地产概念的重新认识 商业地产的概念有广义、狭义之分。从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非 居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产 概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲 设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房 地产形式。 本报告主要是研究狭义概念的商业地产。 商业地产的形式多样，规模大小差别很大，大的商业地产如大型SHOPPING MALL项目， 规模可以达到几十万平方米，规模小的如小商铺，规模仅几百平方米甚至更小。 商业地产的主要特征表现在：开发模式是先招商后开发，融资模式是以非银行贷款为 主，运营模式是以出租为主。 2、2004 年我国商业地产发展的主要指标  投资增幅高于整个地产平均水平 据国家统计局统计数据显示，2004 年 1-10 月，全国房地产开发投资 9526 亿元，同比 增长 28.9%，商业营业用房完成投资同比增长 34.7%，可见，商业营业用房的投资增幅大大 高于全国整体地产的投资增幅水平。 从月度变化情况来看，2004 年 2-10 月，全国商业营业用房投资额月度同比增速分别为 64.9%、61%、48.6%、38.7%、33.6%、35.6%、37%、35.1%、34.7%，如下图-1 所示。从图-1 中可以看出，商业营业用房投资额月度增速呈下降趋势，并在一定水平上保持平稳。 图-1： 1 2004年商业营业用房投资额月度同比增速 70.00% 64.90% 60.00% 61% 50.00% 48.60% 40.00% 38.70% % 33.60% 35.60% 37% 35.10% 34.70% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 系列1 64.90% 61% 48.60% 38.70% 33.60% 35.60% 37% 35.10% 34.70% 月份  竣工面积增速放缓 据国家统计局统计数据显示，2004 年 1-10 月，全国房屋竣工面积累计完成 1.98 亿平 方米，同比增长 9.8%，其中商业营业用房竣工面积继续保持较快增长，增长 16.2%。从各月 情况看，2004 年 4 月开始，全国商业营业用房竣工面积月度增速呈下降趋势，分别为 39.80%、35.70%、22.40%、21.90%、18.20%、16.20%，增长的速度逐步放缓。  部分地区空置率居高不下 空置率是衡量一个地区地产市场供求状况的重要指标。根据国家统计局数据显示：全国 40 个重点城市中，重庆市商业用房空置面积高居榜首。截至 9 月末，商业营业用房空置总 面积同比增长 9.6％，面积为 230 万平方米，占整个商品房空置面积的 44％。其中，