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依云小镇认筹蓄客方案 （执行版） 上海朗驰 2013 年 3 月 18 日 依云小镇蓄客方案（执行版） 一、市场背景 1、盐城商铺供应量持续放大，目前盐城商业街、社区底商、专业市场等投资品的在售面 积达 300 万左右，按 1 万均价计算，需吸金 300 亿；按单个投资客 100 万计算，需 3 万高端投资客来消化目前的商业市场存量。 2、目前盐城商业地产市场，商街主力楼盘有同曦鸣城、绿地商务楼、中南世纪城 MAII 、五洲国际广场、金鹰一号、紫薇国际广场、建军路地下商业街；专业市场主力楼 盘有奥华家具城、沿海国际灯具城、白马纺织服饰批发市场、明珠建材市场、五金机电 城、义乌小商品市场。各主力楼盘蓄客手段有返租承诺、回购承诺、主力店、特色定位 等，整合推广已经成为一种常态，圈层营销、精细化营销、网络营销等手段层出不穷。 3、本项目属于二次开盘，对面中南世纪城购物中心 14 万㎡已启动招商推广，先锋国际 广场已启动零租金招商，在市场容量有限的盐城，在区位弱势、规模弱势等前提下，如 何通过有效的蓄客策略，提前抢占客户，先消化、稳住意向客户，争夺有效客源，将是 本项目销售和有序运作的关键。 4、在主力店未确定的情况下，本项目通过差异化定位、客户会、招商会、异业联盟等做 为主要的蓄客辅助手段。 二、本项目营销目标 该阶段目的营销重点是通过项目市场前期的形象宣传推广和招商，让市场对项目地段、 定位、经营优势等多方面的全面认知。 我司建议前期通过户外、现场包装、电台广告等建立项目的高端形象，以此引发政府、 媒体、社会、市场对项目认同和高度评价。对整体地块的外围包装，进行销售中心环境 的优化，接受市场买家的咨询和预先的登记。同时通过大规模路演、通路拓客积累客户， 通过持续不断的客户会活动、暖场活动凝聚人气，积累足够的投资客客户量，并通过有 效的销售策略组合锁定意向客户成功解筹。 1、蓄客目标： 一期总体蓄客目标：到开盘前蓄客 600 组（VIP 客户）； 蓄客目标阶段分解： A、蓄客第一阶段（2013 年 3 月-2013 年 4 月 31 日前）： 0 蓄积 VIP 客户 300 组； 主要活动：【1】依云小镇认筹开始及客户会 【2】招商推介会 B、、蓄客第二阶段（2013 年 5 月 1 日起-2013 年 6 月 31 日前）： 蓄积 VIP 客户 300 组； 主要活动：【1】主力店入驻或签约新闻发布会 【2】盛大解筹活动 2、认筹蓄客方案 认筹形式及优惠细则 认筹形式采用非集中认筹方式，建议从 3 月 30 日起，项目的认筹诚意金为2000 元/ 套，一个认筹号仅限购买 1 套商铺。 优惠细则： 参加认筹客户，在开盘解筹时可享受 2000 元抵 2 万元购铺款优惠。 2、销售方案： 三年返租： 销售方案【一】 实行返租销售，便于市场统一运作 1】实行返租，三年返租 15％，三年返租总款从总价中一次扣除； 2】优惠方案 首付 8 万购铺 开发商垫付首付，首付款需一年内交清，享受优惠 98 折。 不参与 8 万首付 一次性购铺金额达 150 万以上—92 折；一次性购铺金额达 80--150 万—依据购买总金额从 93—95 折不等。 带租约销售，增加投资者信心，带租约销售将商铺的契约合同转给投资户，三年租金 返租给投资户（三年租金在首付款中扣除）。 【三】投资回报计算 投资者在购买商铺的同时，开发商为了让市场可以良好的运作，同时为了避免投资者的 风险，投资者必须将该商铺的前 3 年租期租赁给商管公司。这样可以让投资者即买即收 租，无须等待，直接得到现成的回报。商铺经营的前三年，为了培育好市场，投资者会 得到总房款的 15%的租金回报，以后 2 年定期收租 5%，从第六年开始，市场已经成熟， 租金每年开始递增 8%，这样，投资者在 15 年左右的时间内就可以收回成本。 1 三、