论商品房预售合同的几个问题发展与协调.pdfVIP

公 司诉 讼 理由 是什么？ 论商品房预售合同的几个问题 房绍坤、杜甲华 　　内容提要: 商品房预售合同是近几年来我国房地产市场中出现的新事物，实 践中人们对其还存在着许多模糊的认识。本文认 ，商品房预售合同不是预约买卖合 同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同，而是远期交货合同;文章从 商品房预售合同的主体及形式方面分析了商品房预售合同的有效条件，并提出了商 品房预售合同纠纷的处理原则。 　　一、商品房预售合同的法律性质 　　何谓商品房预售合同，我国的《城市房地产管理法》没有作出明确规定。我们认 ，商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建 成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受 商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的 一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同，因而，理论上对于商品房预售 合同性质的认识，还存在着许多不同的意见。 　　(一)商品房预售合同是否为预约合同 　　在合同法中，合同有预约合同与本合同之分，它们是根据订立合同是否有事 先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，简称预约; 本合同是 了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法 律效力，二者不能混淆。预经合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只 能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。那么，商品房预售 合同是否为预约合同呢?对此，学者们的看法并不一致。有的学者认 ，商品房的预售 是预约交易行 ，商品房预售合同即商品房交易预约合同。(注：杨明刚：《预售房屋合 同探微》，《法学》1994 年第 5 期。)我们认 ，因 商品房预售合同在成立之时;房屋并 不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因 ： 在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的座落与面积、价款的交付方式与期 限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行 订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产 权过户登记手续，达到双方的交易目的。当然，我们并不否定在商品房销售过程中，双 方当事人不能订立预约合同，而只是想明确商品房预售合同本身不是预约合同。明确 商品房预售合同不是预约合同，在实践中具有重要意义。因 如果将商品房预售合同 看成是预约合同，那么，一方面，预售方与预购方必须在将来再订立一个商品房买卖 合同;另一方面，在一方当事人违反商品房预售合同时，对方只能要求其承担不订立 合同的责任，而不能要求其承担违反合同的违约责任。可见，上述情况对商品房预售 合同的双方当事人而言，都是不利的，也不利于解决商品房预售合同纠纷。 　　(二)商品房预售合同是否 期货买卖合同 　　商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付 期限一般都很长。正是由于商品房预售合同的这种特殊性，所以，有的学者将商品房 预售合同称之 房屋的期货买卖合同(注：范成山：《建立期房抵押制度势在必行》，《经 济与法》1995 年第 5 期。)。我们认 ，将商品房预售合同称之 期货买卖合同是错误 的，是对期货买卖合同的一种误解。所谓期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货 交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同， 通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主要特征：(1)期货买卖的标的物的 价格不是当