投资估算及筹资评价（一）.pdfVIP

+ 投资估算及筹资评价 一、 项目总投资构成（建设期） 项目总投资包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、其 他费用、管理费、销售费用、财务费用、不可预见费和税费。 1、 项目开发成本——土地费用、前期工程费、房屋开发费、 其他费用、不可预见费和税费及施工现场管理费。 2、 期间费用——销售费用、财务费用及行政管理费（计入当 期损益）。 注明：现场管理费和行政管理费无法区分时，则一并 计入项目开发成本。 3、 项目总投资=开发成本+期间费用（不含营业税、印花税、 土地增殖税、城市维护建设税、教育费附加） 二、 各项费用及费率 （一） 土地费用 土地出让金或征地费——按征地合同或交款证明 拆迁安置补偿费——同上 土地有偿使用费——按标准国家征收 城市建设配套费——按当地政府文件计算 （二） 前期工程费 .规划勘测设计费——建安费的2-3%，或规划设计费1.5 元 /平方米，勘察测量费3 元/平方米，建筑设计费14 元/平方 米 .可行性研究费——一般按建安费的 0.1-0.5%；或大中型项 目占建安费的0.1-0.9%，小型项目占建安费的 1% .三通一平——按实计算 （三） 房屋开发费 .建安工程费——按指标法计算（工程量*单位造价） .附属工程费——按实际工程量计算 .室外工程费——按实际工程量计算 （四） 其他费用 临时用地费——按实计算 .临时建设费——甲、乙类企业：直接费 1.28%；丙类：直 接费0.64% .施工图预算和标底编制费——建安费的1% .工程合同预算或标底审查费——工程造价的 0.05% .招标管理费——中标额的 0.1% .合同鉴证费——标的价的 0.02% .施工执照费——概算额的 0.1-0.3% .工程质量监督费——建安费的0.25-0.3%；或3 元/平方米 .工程监理费——建安费的 0.5% .施工图编制费——设计费*7% .劳保统筹费——建安费的 3-5% (五)管理费 .企业所属内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发 生的各项间接费用（简称现场管理费） 计算标准——甲类企业直接费 1.85% ，乙类企业直接费 1.47%，丙类企业 1.22% .行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用 （简称.行政管理费） 计算标准——甲类企业直接费 3.83% ，乙类企业直接费 2.95%，丙类企业 2.43% .管理费——一般可按直接费的5%计算 （五） 销售费用 .销售产品过程中发生的各项费用及专设销售机构或委托销 售代理的各项费用，按建安费的8%计算，或按销售收入的3.5%计算。 如开发企业自行销售按建安费的5%计算。 （六） 财务费用 .企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款和债券利 息、汇兑损失等。 .贷款期限的确定:均匀投放，计息期可为建设期的一半，不 均匀投放，应分别计算。 （七） 税费 .投资方向调节税——暂停征收 .市政支管线分摊费——0.1-0.35 元/平方米 .建材发展基金——建安费的2% .人防工程结建费——18 元/平