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探讨房地产企业土地增值税的清算管理论文 目录 0 引 言 1 房地产企业土地增值税清算流程 （1）搜集与房地产企业相关的信息证件复印件 （2）搜集与房地产清算项目相关的信息证件复印件 （3）制定与清算项目状态相适应的销售情况明细表及汇总表 （4）与房地产企业开发成本相关的数据资料 （5）与已交税金相关的信息资料 （6）成本分配相关信息 （7）税款计算相关信息 （8）编制并出具土地增值税清算等税款纳税审核报告 2 房地产企业土地增值税清算过程中存在的问题 2.1 房地产企业收入确认不及时、不规范 2.2 房地产企业成本费用扣除任意虚增、混淆归属范围 3 房地产企业土地增值税清算问题的对应解决建议 3.1 审核房地产企业销售收入的真实性 3.2 审核房地产企业土地增值税计税扣除依据 3.3 遵守国家有关房地产业土地增值税清算的规定，鼓励企业及时纳税 一方面 4 结 语 正文 摘要：探讨房地产企业土地增值税的清算 作者：未知 土地增值税在房地产开发企业的税负构成中，占有较大比重。本文根据国家相关土地增值税清算的规定，在梳理土地增值税的概念及征收管理办法的基础上，结合房地产企业土地增值税清算办法，指出现行房地产业 关键字：房地产企业；土地增值税；清算 doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2018. 13. 001 [中图分类号] F293.33；F234 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2018）13- 0004- 02 0 引 言 党的十九大报告指出，实现两个一百年奋斗目标，实现中华民族伟大复兴的中国梦，必须坚持社会主义市场经济改革方向，推动经济持续健康发展，要健全金融监管体制，守住不发生系统性金融风险的底线。房地产行业作为国民经济发展的支柱产业，在促进我国经济的可持续发展、保持市场的平稳运行方面起着举足轻重的作用，因此，政府对房地产市场进行了一系列的宏观调控，土地增值税也从缓征、预征的政策转变为清算制。土地增值税是对转让国有土地使用?唷⒌厣辖ㄖ?物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。客观并准确地深入探讨房地产行业土地增值税清算，有助于房地产行业土地增值税等相关理论的进一步发展，也有利于调节土地增值收益，维护房地产市场交易秩序及国家权益。 1 房地产企业土地增值税清算流程 土地增值税清算是指在纳税人满足相应的清算条件后，要结合相关法律法规，对房产开发项目的整体应缴土地增值税税额进行全面的核算，并向当地税务机关上交必要的材料，办理相关手续，结清税款，具体清算流程如下： （1）搜集与房地产企业相关的信息证件复印件。①营业执照（机构信用代码证）、银行开户许可证、开发资质证书、法定代表人身份证；②公司章程、验资报告、工商局信用公示报告、公司简介、项目简介、法定代表人简介；③公司征信查询报告（获取关联方关系信息）；④其他相关资料。 （2）搜集与房地产清算项目相关的信息证件复印件。①清算项目土地出让公告、拍卖成交确认书、土地使用权出让合同；②清算项目五证：土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证、预售许可证；③项目竣工验收备案表；④其他相关资料，如发改委备案文件等。 （3）制定与清算项目状态相适应的销售情况明细表及汇总表。明细表及汇总表需综合反映与收入相关的如下数据信息：①预测绘面积、确权测绘面积；②销售合同信息，包括房号、业主姓名、合同面积、合同金额、合同订立时间等信息；③税务发票开具信息，包括发票开具日期、发票号码、发票金额等信息；④财务收款及退补款信息，需获取到以下资料复印件：预测绘报告、确权测绘报告、抽取的销售合同复印件、抽取的销售发票复印件、抽取5-10户业主缴款凭证复印件，如产品构成较为复杂，根据需要，可要求房地产企业做出书面的关于可售开发产品构成情况的说明在房地产企业销售收入项目中，会计师事务所应具体审核销售合同信息、报表、总账、明细账及相关资料。 （4）与房地产企业开发成本相关的数据资料。①获取清算项目开发成本凭证序时账，并对成本凭证序时账进行数据处理分析；②对开发成本凭证后附票据进行审核，审核其是否具备合规性、合法性、真实性，录入票据单位信息，以便与合同协议、付款、决算等相关信息进行关联，主要解决项目成本完整性等问题；③获取与清算项目相关的所有合同协议复印件，对合同协议及其结算情况进行审核；④就成本完整性编制预提成本情况表；⑤编制核减事项汇总表、复印核减事项凭证；⑥会计师事务所与房地产企业沟通，要求其进一步补充证据，并就是否接受成本核减方案做出书面答复。 （5）与已交税金相关的信息资料。①编制已交税金明细表，复印已交税金完税凭证；②审核房地产企业预征环节的纳税遵从情况，计算企业增值税、土地增值税、企业所得税预