销售增速放缓,观望情绪增加PPT课件.pptVIP

市场分化及预测——价格涨幅趋缓，部分地区回落 4月份，中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米11013元，环比上涨0.10%。这是2019年6月“负转正”以来百城房价连续第23个月环比上涨，但涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市个数看，当月55个城市房价环比上涨，45个城市环比下跌。 CRIC，易居等公布的4月“中住288”指数则出现了21个月以来的首次的环比下跌。目前等待5月中旬给出统计局的数据。 房价涨幅趋缓，市场分化 市场分化及预测——价格涨幅趋缓，部分地区回落 不同地区与城市间也呈现分化，总体来说一线城市最强，二线城市次之，三线城市再次。 房价涨幅趋缓，市场分化 市场分化及预测——价格涨幅趋缓，部分地区回落 一线城市由于吸附能力最强， 因此，房价的支撑力也就越强。 地区市场分化背后是资源差异带来的人口流入差异 市场分化及预测——预测较年初悲观 预测很难，历史数据表明预测多数都有偏差 市场分化及预测——预测较年初悲观 预测很难，历史数据表明预测多数都有偏差 市场分化及预测——预测较年初悲观 房价或出现环比回落，销售下半年有所回升 从走势看，随着销售量的下滑，房价环比回落或逐步成为现实，但与此同时，也不能忽视潜在的需求。 谢谢观看 Thank you ? 2019 Investment Banking Department, ICBC ? 2012 Investment Banking Department, ICBC LOGO LOGO 销售增速放缓，观望情绪增加2019年5月 ? 2019 Investment Banking Department, ICBC Page * 总供给与总需求 房地产现状及趋势 房地产市场及近期预测 目录 1 2 3 总供给与总需求 存量（主要指城镇存量）目前为止没有一个准确的数据。 住宅总量有多少？ 如果按建筑企业统计口径来看，2019年住宅竣工面积为25.96亿平米 约折合2596万套/年，由此上溯2019年-2019年共计1.5亿套，这一数据包括了单位自建房、非销售类的保障房、军产房，附属于市政设施或道路桥梁等的住房，以及部分农村建房。其范围是各辖区内公司全部竣工项目的汇总。 根据统计局公布的房地产行业销售数据，2019年商品住宅销售为11.57亿平米，约折合1157万套。以此上溯2019年-2019年共计8597万套。这一数据是指报告期内正式合同成交的建筑总面积，其范围主要是所有辖区内房地产开发项目的成交汇总。 总供给与总需求 房地产开发投资以及销售数据更加商业化，是银行等商业机构着重关注的方面。 住宅总量有多少？ 总供给与总需求 建筑行业竣工等数据包含的范围较广，囊括了大部分的当年新增建筑（住宅），但很多实际用途并不是商业上，因此对一般市场主体影响也较为有限。 住宅总量有多少？ 总供给与总需求 以上分析的仅仅是不同行业统计背景下近年来的增量（但还没有包括拆迁等房屋折旧因素），在2019年房改之前的数据很难查到。我们以3%的平均年折旧率（平均33.3年彻底拆掉一轮）以及1983年以来的固定资产投资额逐年递增幅度做对比来计算（其中实际折旧采用加速的方式进行），两种统计口径下的现有城镇存量住宅分别为0.98亿套和1.91亿套。 住宅总量有多少？ 从合理的居住属性来分析，房地产销售数据所代表的显然偏小，而建筑行业竣工统计所代表的数据则一方面夹杂了不少非真正意义上的住宅，另一方面也忽视了非建筑行业建造的住宅，例如自建房等。 总供给与总需求 除了根据房地产开发与建筑业数据进行推算外，根据我国近十年一度的经济普查数据也可以推测现有存量住宅面积及套数。例如在2019年的第六次人口普查当中，根据抽样和入户调查，得出全国现有城镇居民家庭住户总建筑面积是179亿平米（住房来源包括廉租房、租赁其他住房、自建住房、购买商品房、二手房、购买经济适用房等），相当于1.79亿套住房，人均居住面积31.6平米，当然，普查也有一定的局限性。 住宅总量有多少？ 这一数据似乎成为政策制定的标准.在十二五规划当中，对于开工3600万套保障房，实现覆盖率20%的目标，就是以此为出发点设立的。 由此我们可以粗略估计当前的城镇存量住房大约是在2亿套左右，而之后每年还以一千余万套的速度递增，来弥补拆迁折旧、城镇新增人口等。 总供给与总需求 我们按之前的结论可以假定当前城镇存量2.1亿套左右，而同期城镇人口在7.3亿左右，平均户均3.42人，考虑到大比例的流动人口，实际的户均居住人数应该更低。这也就是说全国总体来讲，数量上房屋并不短缺。 住宅需求总量如何？ 总供给与总需求 我国房屋数量并不绝对缺少还可以从“住房自有率”来考察。虽然我国住房自有率一直没有一个确切的数字