XX白云时代广场市场分析和策划方案.docVIP

PAGE XX白云时代广场市场分析和策划方案 第一篇 市 场 篇 说 明 由于项目地处西城区，在区位上同宣武、海淀、丰台区毗邻，因此，项目组在调研工作中重点调研西城区域的基本状况，同时兼顾金融街等成熟商圈以及周边区域特征对本项目的影响。 本项目组在第一阶段的市场调研中，针对区域范围内各项目的情况，选取了7个直接相关项目进行调研，以衡量区域内商用物业的基本情况。 由于项目B座作为住宅已经投入市场，在报告当中不再做分析论述，仅对A座公建部分（包括写字楼、酒店以及裙楼底商）进行产品分析、项目定位以及营销推广建议。 其它详尽资料有待下一步合作中进行不断的完善和细化。 一、宏观市场环境分析 （一）、市场供给分析 　2004年3月北京市新盘供应量共计24个(包括住宅类和商用类物业)，比上月增加10个； 总供应量达到204.32万平方米(分期开发的项目只计入当前开发量)，比上月增加25%。 资料来源：X国住宅与房地产信息网 1、商品住宅： 来自市建委的消息说，今年本市确定新开工的经济适用房面积将达到300万㎡，竣工200万㎡，预计2004年商品房总体供应量将达到2500万㎡以上。 2、商用物业： 3月份24个新开盘项目中商用类项目(包括写字楼和商业类项目)总供应量达到78.42万平米，比上月增加了79%。 预计2004年北京写字楼市场的供给总量将在162万平米左右。而商业物业的未来供应庞大，目前已知在2008年前，总的供应量接近300万平米。 （二）、市场需求分析 需求结构分析： 低密度、中低档健康住宅需求依然旺盛； 高档公寓市场趋于饱和，商住公寓依然具有较强的市场竞争力。 写字楼、商业地产潜在的市场需求较大。 Townhouse市场进入一个相对平稳的调整改良期。 别墅市场受到土地政策层面和非典的影响，2004年依然保持稳定的上升态势。 豪宅市场需求量下降，面临较大市场压力 2、需求特征分析 写字楼： 在华投资的世界500强企业达400家左右，其中大多数将总部或者研发中心设在北京，有效支撑了北京写字楼市场需求稳定增长。 2006年金融市场的放开将会有更多的外资金融机构进入北京写字楼市场，市场需求潜力急剧增大。 “总部经济”特征突显，国内不少大型国有企业集团将总部设在北京，增加商务办公物业需求。 IT行业又恢复景气，重新成为北京写字楼需求市场的又一支重要力量。 在国家未出台新政策之前，天生具有低成本优势的新型商住项目以其较为低廉的价格较好的品质，仍然对北京的写字楼市场产生强势冲击，市场对商住公寓的需求继续强劲。 商业 2004年经济形势持续走好，居民的整体消费能力稳步提高，商业竞争激烈，商业物业将具备良好的市场前景。 外资大型零售商的进驻和扩张以及整个北京本土商业零售企业的发展，对商业地产的需求保持旺盛态势，同时促进北京新商圈的形成。 随着城市住宅结构的不断升级，社区商业成为中小商业投资者最为关注的产品之一。 （三）、市场总体价格走势分析 商用物业价格方面，北区的商用类新盘价格最高，达到15000多元/㎡。与之相比，南区的价格相对较低，区域均价只有8000多元。东区和西区的价格基本在12000-13000元/㎡之间。 （四）、宏观市场分析总结 利好因素 2004年，我国经济继续保持较快增长，综合国力持续增强。 奥运项目纷纷正式开工，带动了房地产市场的整体升温，住宅开发热的同时带动了商务、商业配套设施建设的高速发展。 国内现有投资产品中，股票、债券等投资收益率下降、风险加大，北京住宅投资市场饱和度较高、收益率低，社会闲散资金投资方向纷纷向写字楼、商铺投资升级转型。 土地协议出让制度、121文件以及4号令等政策法规，为地产行业制订了较为严格的行业准则，进一步规范土地一级市场的买卖操作，有利于行业健康、有序的发展。 利空因素 2004年北京写字楼总体市场供应量激增，消费者选择空间加大，对产品品质、健康性、功能性和价格要求进一步提高。 产品同质化导致项目与项目之间、产品与产品之间的差异空间进一步缩小，各区域市场内部同类产品供应出现“井喷”现象，供大于求的同质产品市场竞争尤为惨烈。 受北京写字楼、商业市场供大于求以及写字楼租金下滑舆论的影响，中小型投资者消费心理更加理性。 政策导向型因素在合理的引导产业向规范化的道路发展的前期，必然表现为对产业内部的优胜劣汰，整体市场需要经过政策动荡后的一段整合期。 二、区域市场环境分析 区域划分说明： 本项目地处西城区莲花池东路，紧邻金融街商圈，因此在对本项目相关区域市场环境分析过程中，选取西城区作为重点分析区域，其中项目周边区域和金融街区域又作为同本项目最直接的竞争区域进行分析。 （一）西城区域市场环境分析 1、利好因素： 区位优势明显，神州第一街长安街、宽阔的平安大街横穿东西，繁华的西单大街、车