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共有所有权《物权法》第73、74、79条明确规定以下部分属于全体业主共有： ①建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外; ②建筑物区划内的绿地，城镇公共绿地、明示个人所有的除外; ③建筑区划内的物业服务用房; ④占用业主公用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位; ⑤建筑物及其附属设施的维修基金; 管理规则： 重要事项应由业主共同决定，改建、重建建筑物及其附属设施的，筹集、使用维修基金的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;其他重要事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 改变建筑物用途的，《物权法》第七十七条 规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 相邻权 概念：相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。 常见的相邻权： 土地或建筑物范围内历史形成的必经通道，相邻各方享有通行的权利，土地或建筑物的所有人、使用人不得阻止或堵塞；相邻一方因建筑施工、铺路架线必须临时占用他方土地的，他方应予以方便，但施工方应合理使用，完工后恢复原状，造成损失要给予补偿。 对自然流水，相邻各方都有权使用，不得擅自堵塞或排放；相邻一方必须通过另一方土地排水的，另一方应当允许，但使用者应采取措施减少损失，并给予对方损失补偿。 在建房挖沟时，应当与邻人房屋等不动产保持一定距离，不得影响邻人房基，不得将屋檐水或流水泻入邻人的土地或房屋，也不得影响他人通风、采光或生活；相邻一方所有的竹木根枝越界影响他人房屋的通风、采光、建筑物牢固及正常使用的，他方有权责令其截除根枝或伐去竹木，已造成损失的，应予赔偿。 三、共有★★★ 1.共有类型的认定：按份共有和共同共有 共有人对共有类型没有约定，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 各自的份额：自由转让，其他共有人享 有同等条件下的优先购买权 处分　 共有物整体处分：2/3份额以上共有人同意 否则，构成无权处分 保存行为：共有人都有权利 按份共有 内部 关系 管理 重大修缮行为：2/3份额以上共有人同意 管理费用：按份额分担 分割：随时请求分割 连带债权、连带债务 外部关系： ? 2.按份共有 夫妻共有财产 家庭共有财产 产生情形 内部 关系 共同共有 分割：原则不允许，只有在共有的基础丧失或者 有重大理由需要分割时可以请求分割 3.共同共有：不分份额地共有 管理 重大修缮行为必须全体共有人同意 处分：必须全体共有人同意 否则，构成无权处分 外部关系：连带债权和连带债务 保存行为：共有人都有权利 【例题·多选题】张某和李某婚后以共有财产买了一套房子，只登记在张某的名下，张某欲出售这套房子，下列表述正确的有（ ）。? A．未经李某同意，张某无权出售该房屋 B．未经李某同意，张某只能转让一半的产权 C．若张某未经李某同意与王某订立了买卖合同，则该买卖合同无效 D．若张某未经李某同意与王某订立了买卖合同，该买卖合同仍然有效 【答案】AD 四、善意取得（所有权、他物权都可以） ★★★ 制度价值 为了维护交易安全 构成要件 1.处分人无权处分 动产必须是占有委托物——自愿交付他人占有 （基于合同、共有关系等而占有） 占有脱离物——遗失物、盗赃物等，不适用善意取得 2.第三人为善意 3.第三人支付合理对价 4.动产已交付；不动产已变更登记 法律后果 取得人取得所有权；原所有权人的所有权消灭，只能向无权处分人请求赔偿损失 【拓展】1.注意善意取得与合同效力的结合 无权处分：买卖合同，有效 （新司法解释） 买受人构成善意取得：获得所有权 不能获得所有权的，可追究处分人的 违约责任 【拓展】2.他物权也可以善意取得 【例题·案例题】张三将电脑借给李四用，李四将之卖给不知情的王五，得款5000，并将电脑交付给王五。问： （1）本案买卖合同效力如何？ （2）电脑的所有权现在归谁？ （3）如果李四将电脑质押给不知情的王五，王五是否获得质权？ 【答案】（1）有效；（2）王五，善意取得； （3）王五善意取得质权。 五、动产所有权的特殊取得方式 （一）先占：（我国法律无明文规定） 前提——无主物 1.天然的无主物 2.被抛弃的无主物 （二