上海估价师培训讲义下载土地估价实务由杨国诚主讲.pptVIP

一、 土地估价分类 ? （一） 按土用途大类区分 ? 1 、 农地：耕地、种植养殖用地的估价； ? 2 、林地、牧草地、渔地、水源地、水利用地 的估价 ? 农业用地包括国有和集体所有两种情况，要分别按其 权利性质、依据国家农用地定级估价的规范和相关专 业规范进行评估。 ? 3 、建设用地：商业用地 （商场、店铺、大卖场、供 销合作社）、金融保险用地、旅馆酒店用地、娱乐用地、办公用 地、居住用地（公寓、独幢住宅、）、工业用地（普通工业、都 市工业、）、文化、教育、体育、科技、卫生用地、交通用地 （仓储用地）、综合用地估价 ? 4 、采矿业用地 （二）建设用地按土地开发状况分类 ? 1 、 生地估价 ? 生地指已完成土地使用批准手续而未进行或 部分进行基础设施配套开发和土地平整的土地。 一般指不具备直接进行项目建设条件的土地 , 通 常是成片土地，多为农地或者荒地。 ? 生地价格一般应不含土地基础设施配套和开 发费用。 （二）建设用地按土地开发状况分类 ? 2 、熟地估价 ? 熟地指完成了土地开发等基础设施建设、具备建 设条件的土地。一般指完成了房屋拆迁、土地平整 的土地。 ? 熟地价格一般应包含土地基础设施开发和地上房 屋的拆迁安置和土地平整费用。 ? 3 、 毛地估价 ? 毛地指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内 拆迁平整的土地。但基础设施配套的程度不一定相 同。 ? 毛地要根据实际具备的土地开发程度估价，其价 格一般不含地上房屋动拆迁补偿费用。 （二）建设用地按土地开发状况分类 ? 4 、 宗地估价 ? 指具体某一宗土地的价格评估。宗地 估价要根据宗地具体的基础设施配套条 件和土地开发程度确定价格内涵，根据 合法用途和规划参数，选择适当的评估 方法：成本法、假设开发法、市场比较 法、收益还原法、基准地价系数修正法。 ? （二）建设用地按土地开发状况分类 ? 5 、 成片开发土地估价 ? 5.1 成片开发土地的概念 ? 成片开发是指：在取得国有土地使用权后， 依照规划对土地进行综合性的开发建设，平 整场地、建设供排水、供电、供热、道路交 通、通信等公用设施，形成工业用地和其他 建设用地条件，然后进行转让土地使用权、 经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房 以及相配套的生产和生活服务设施等地面建 筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租 的经营活动。 ? 5.2 成片开发土地的价格内涵及估价方法特点 ? 成片开发土地的价格要根据成片开发土地 的状态确定。评估中要注意： ? （ 1 ） 规划：包括总体规划和详细规划 ? （ 2 ） 净地率：包括规划道路、绿化和公 建 设施用地、可出让土地面积等 ? （ 3 ）估价方法：根据规划和开发前景，采 用成本法、假设开发法综合评估。有条件的 可采用市场比较法，但要求成片开发的性质 相似。 （三） 按权利性质分类 ? 1 、土地使用权（集体所有土地使用权、国 家所有土地使用权）估价 ? 土地使用权价格是在一定期限内土地的使用、 收益权利形成的价格。其中集体土地使用权是 所有权属于农村集体经济组织的土地，其流转 受到一定的限制。在土地使用权取得的过程中 发生的费用可能也不尽相同，评估时要根据实 际情况评估。 ? 国有土地使用权出让价格是指在政府土地使 用权出让市场（一级市场）上形成的公开市场 价格或者是土地使用权出让金。 ? 国有土地使用权出让的估价方法 ? (1) 一般应采用基准地价修正法进行评估。基准 地价修正法需要一个完整的修正体系，包括：期 日修正（基准地价对应的时点与估价期日地价水 平比较修正）、容积率修正、区域因素与个别因 素修正，可能还需要用途修正（当宗地用途不在 基准地价用途划分之列时）。 ? (2) 可采用市场比较法。包括交易情况修正、交 易日期修正、区域因素修正、个别因素修正。但 要特别注意比较案例与估价对象在价格内涵上可 能不一致，例如，有的成交价是熟地楼面价 , 有的 是毛地价，有的只是出让金，在应用市场比较法 之前，应该进行统一化处理。 ? 另要注意，一些地方土地出让的附带优惠政策 和附加条件，在选取案例时要谨慎。 ? (3) 假设开发法。此方法的准确性依赖于对未来市 场价格水平和开发成本的正确预测。公开招标或拍 卖的土地应该采用此方法，评估时要注意规划限制 对土地未来利用的影响，采用的规划参数要准确可 靠。 ? (4) 可采用成本法作为辅助方法。土地成本构成包 括土地取得费、土地开发费、利息利润、土地出让 金、土地增值收益等。其中，农地土地取得费包括 土地补偿费、青苗补偿费、农民房屋拆迁费、劳动 力安置费、养老费、耕地开垦费、耕地占用税等， 各地方政府一般有公布的地方收费标准。城市土地 取得费主要是拆迁补偿费。 ? 成本法一般用于工业用地评估，不适合评估商业 和住宅用