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房地产泡沫检测方法研究文献综述管理论文 目录 一、 国外研究综述 20世纪80年代以前，各国经济学者的研究主要是定性地描述和分析资产泡沫 20世纪90年代以来 1. 基础价值法 2. 将房地产泡沫与股市泡沫以及宏观经济变量相联系 3. 直接根据统计学相关理论和方法研究房地产泡沫 正文 摘要：房地产泡沫最大的风险在于，它往往是与信贷泡沫和资产价格泡沫相互纠结，相互强化。房地产泡沫已从经济问题日益转化为一个严重的社会问题。文章从理论上对房地产泡沫检测方法进行系统研究，对于正确判断房地产形势，引导房地产市场的持续健康发展有积极的现实意义 下载论文网 关键字：房地产；泡沫；检测方法；文献综述 国土资源部于2010年3月29日公布的《中国城市地价状况2009》包含的一系列数据报告中，首次提到了与“租售比”相似的“租价比”概念，并明确表示从这一概念角度分析，国内热点城市的住宅市场已经出现了比较严重的泡沫。房地产泡沫已成为事关国民经济全局的系统性风险。因此，掌握判断房地产泡沫的方法有着十分重要的理论与现实意义，本文将对国内外文献进行梳理，希望给国内外研究者以启示。 一、 国外研究综述 房地产泡沫测度的研究无论是研究方法还是研究的总体框架，均借鉴了资产泡沫尤其是金融资产泡沫的研究方法以及研究思路。 20世纪80年代以前，各国经济学者的研究主要是定性地描述和分析资产泡沫。对泡沫现象进行系统而富有成果的研究始于20世纪80年代初的“理性泡沫”研究。Blanchard Fischer（1989）给出了一个理性泡沫的明确定义。 寻找泡沫（尤其是股票市场中的泡沫）的实证研究源自著名的希勒检验（Shiller，1981）。希勒的思想是，如果泡沫存在，那么资产价格在其基本价值变化不大时也可能有大幅的波动，于是引出所谓资产价格的超常易变性检验。希勒的研究结果拒绝了股票价格具有超常易变性的假设，这个发现在经济学界触发了强烈的反应和随后的研究。Flavin（1983）及Mah Merton（1986）从变量的平稳性方面对希勒的方法提出质疑；Merton（1987）则认为希勒拒绝的是“资本市场有效性”和“理性泡沫存在性”的联合假设，而这两者应当分别予以检验。由此West（1987）构造了两步检验方法，结果同样拒绝了资产价格超常易变性的存在。可以看出，早期的研究没有得到一致的一般性理论结果，而实证分析的结论又与人们对现实的直觉相差甚远。 20世纪90年代以来，尤其是受日本房地产泡沫破裂、东南亚金融危机和美国次贷危机的影响，国际上关于房地产泡沫及其测度的研究受到了广泛关注，取得了很大进展。目前，国际已有的研究主要分为三类： 1. 基础价值法。在理性预期假设下，分析房地产市场的基础部分和泡沫部分。根据房地产理论价格的不同，又可以分为两小类。一类是基于收益还原价值角度来找出价格泡沫，日本学者多根据这一理论对日本房地产泡沫进行丁衡量。野口悠纪雄（1997）运用土地的合理价格是地租资本化的原理，度量了1987年东京市中心写字楼用地和住宅用地的现实地价和理论地价的差异，从而证实地产泡沫的存在。不过，正如Blanchard Fisher（1989）指出的那样，计算实体经济价格几乎不可能。虽然根据地租、收益率等可以计算出地价，但是，对收益率等的判定很难达到共识。另一类是从市场供需因素的角度出发，通过影响市场供需的各变量（如房价、建筑成本．税后抵押贷款利率等等）建立数学模型，求出市场均衡时的住宅价格基值（基值变动率），以此同实际价格(实际价格变动率)相比较得出泡沫程度。Abraham Hendehott（1996）通过对随市场不断调整的住宅价格基值的描述来解释城市房价的变化，他们指出，住宅价格增量可以分为两部分：一部分解释了市场价格基值的变化，另一部分可以认为是价格基值的动态调整或变化偏差(如泡沫)，对美国1977年~1992年30个城市住宅价格的进行了实证研究，结果表明，至1992年底，美国东南地区与中西部地区城市住宅实际价格基本接近价格基值，西部城市泡沫程度为16％~22％，而东北地区城市泡沫程度则高达35%。模型对城市住宅价格变化的可决系数为60％ 2. 将房地产泡沫与股市泡沫以及宏观经济变量相联系，寻求造成房地产泡沫的原因。Guttentag等（1986）研究了银行在房地产泡沫形成和崩溃中的作用。他们将银行的贷款集中度决策模型化，在控制潜在破产风险概率的条件下，使银行预期盈利最大化。Takatoshi等（1995）采用时间序列方法分析了日本在泡沫经济时期股票市场和地产市场的相关性以及影响地价上涨的因素。实证研究表明，股市涨跌在时间上领先于房地产市场，股市转折点的出现要早于房地产市场：同时，研究发现，银行对于房地产部门的贷款增长率对于地价的上涨有较强的解释力，并且前期贷