房地产估价师理论与方法之长期趋势法.pdfVIP

欢迎大家来到环球职业教育在线，下面由我 给各位讲授《房地产估价理论与方法》 2007 年房地产估价师考前辅导精讲课程。 第 19 讲 长期趋势法 第一节 长期趋势法概述 一、长期趋势法的含义 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法、特别是时间序列分析和回归 分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。其本质是让过去告诉未来。 二、长期趋势法的理论依据 长期趋势法的理论依据是：房地产价格通常会有上下波动，在短期内难以看 出其变动规律和发展趋势，但从长期看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。 三、长期趋势法的适用对象和条件 长期趋势法适用的对象是价格无明显季节性波动的房地产，运用条件是拥有 估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料 要真实。 四、长期趋势法的操作步骤 长期趋势法的操作步骤为： (1)搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以确 保真实、可靠。 (2)整理上述搜集到的历史价格资料，将转其化为同一标准，并按时间的先 后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。 (3)观察、分析该时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找 出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模 型)。 (4)以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。 五、长期趋势法主要的方法 长期趋势法主要有：数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移 动平均法和指数修匀法。 第二节 数学曲线拟合法 数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法 等。其中最简单的是直线趋势法。 运用直线趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散布点 图，应表现出明显的直线趋势。假设 Y 表示各期的房地产价格，X 表示时间， 则 X 为自变量，Y 为因变量。房地产价格与时间的关系方程为： 。 。 。 。 。 。 。。 。 。 。 。 。 。 适合 不适合 。 。 。 。 。 。。 。 。 。 。 。 。 。。 。 。 。 。 。 。 不适合 不适合 Y ＝a ＋ bX 式中：a 和 b 可以通过线性回归法得到。 Y b X   a N N XY  X Y    b N X 2 ( X )2   当X 0 时 Y