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此文档仅供收集于网络，如有侵权请联系网站删除 开发报建流程————至施工许可证 房地产前期开发报建流程，主要指四证的申请，主要含土地证、用地规划许可证、 立项、人防设计审图合格证、总图、公开招标、规划证及施工许可证。历时半年左右。 具体流程如下： 一、不动产登记证（国土局） 1、土地成交确认书。拿地后，会很快取得土地成交确认书及公证书。 2 、新项目公司注册。建设单位到工商局办理新项目公司注册，一般提供董事会决 议、章程、房屋租赁协议等材料，取得工商准予设立通知书后，可以刻公章，刻完公 章后办理营业执照。外资公司需要办理中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书。 3 、变更受让方批复。新项目公司注册后，需要到国土局变更受让方，将拿地的公 司变更为新项目公司。 4 、勘测定界。到国土局办理勘测定界手续，取得勘测定界图，流程基本为到国土 局窗口申请，国土测绘看现场，打定界桩，最后取得勘测定界图。 5 、缴纳土地款、契税、印花税。 6 、不动产登记证。申请表、相关税费缴纳凭证、土地勘测定界成果、经备案的国 有土地使用权转让合同、法人代表（负责人）及代理人身份证件复印件等材料。 二、立项（发改委） 目前立项环节进行了简化，环保、节能等环节已经后置，不再成为取得立项批文 的条件。具体如下： 1、在江苏省投资项目在线审批监管平台进行注册，生成项目编码。基本一两天完 成。 2 、所需材料：申请表、土地款发票、项目编码登记表、授权委托书、变更受让方 批复，土地证，营业执照等。 3 、环保、节能等流程虽然后置，仍需尽快找代理公司推进，总图审定前需要取得。 只供学习与交流 此文档仅供收集于网络，如有侵权请联系网站删除 三、规划许可证（规划局） 该阶段为方案阶段，主要对项目内建筑物布局、外立面、户型等进行审查。以前 是先批方案后批单体，但是现在政策为方案和单体一起批，即方案阶段的单体户型、 面积等就需要与最后报规划证的户型、面积一致。具体如下： 1 、方案初审阶段 1 ）、专家会 设计方案三选一。专家选一个意见，并对选中的方案提出整改意见。 2 ）地形图 规划局测绘科申请勘测地形图、管线，该地形图只有半年有效期，过期重测。 3 ）市政规划设计要点 规划局市政科办理市政设计要点。 4 ）方案初审 根据专家意见修改方案后，报规划局进行初审。提供材料主要有地形图、方案文 本 2 套，总图 6 套，数字报建、规划设计要点、市政设计要点、红线图等材料。该阶 段规划局无时间限制。一般在一个月到两个月。方案一般做 3 轮修改。第一轮提交进 去后，规划局提大方向上修改意见，例如偷面积、调高、外立面等。设计院根据意见 进行修改。第二轮方案提交后，规划局提出小细节方面的修改意见，规划局根据意见 进行修改。理想状态下，第三轮基本没有问题，期间如果建设单位和设计院有新的修 改，此阶段时间无限拉长。 5 ）日照放大样。方案基本没有问题后，报测绘日照放大样。材料主要有红线图、 地形图、管线图、联系单（经办人、科长签字确认可以进行放大样）。主要对楼间距 进行审查，该阶段历时一个月左右。 6 ）方案公示。日照放大样成果合格后，设计院根据该结果调整总图后，报规划局 建管科，经办人核对无误后，制作公示小样（ A3 彩页），经科长、局长签字后可以公 示。公示前一天需要提前联系南京日报，预留版面。公示时间从登报之日算起 15 天。 公示当天，打印 8 张 A0 总图，经规划局盖章后，请信访办人员到现场张贴公示。 7 ）公示期间，开始征询教育局意见，设计院提供 2 套幼儿园方案文本，交教育局 审核。食堂部分需要经教育局指定的设计单位深化设计，并报食药监审查。在取得食 药监通知书后，教育局出具同意幼儿园规划设计的函，及盖章的设计方案。 只供学习与交流 此文档仅供收集于网络，如有侵权请联系网站删除 总图基本确定后，开始人防手续。首先，人防立项，该阶段主要是缴纳人防异地 建设费，费用由弹性，可以谈。缴纳人防异地建设费后取得人防行政许可。然后，人 防部分设计审查（第三方），需要人防办在