20190123开封昊投九锡项目提案报告.pptVIP

九锡项目营销策略提告 河南省熹诚房地产营销策划有限公司 2019年1月 谨呈：昊投地产 序 扬名：昊投布局古城老区九锡项目，如何高点起跳，创造昊投九锡品牌，实现昊投品牌的 深入人心和项目市场追捧？ 立万：九锡项目塑造高端形象同时如何实现项目高溢价兼顾一定的销售流量？ 项目营销目标 【项目初识】 项目基础信息—— 项目地址在五一路北段与文明路交叉口西北角，紧邻开封市古城区。总用地面积：17491.7平方米，容积率1.48，总建筑面积34827平方米， 地上建筑面积21631平方米，地下建筑面积13196平方米，地上层数为6层、地下1层。 产品情况—— 洋房40套，约0.4万㎡，100㎡：120㎡=1：1.2 叠墅80套，约1.5万㎡，147㎡：258㎡=1 ：1.8 地块容积率1.48，预计2019年8月开盘。 2019年任务目标—— 销售金额3亿，一期120套去化100套，约1.8万平方。成交均价1.6万元/平方。成交均价相对周边竞品实现溢价较高。 3亿销售任务 时间短、溢价高 溯本 壹 求机 贰 策略 叁 目录 项目核心价值 市场机会研判 营销策略制定 视觉 肆 视觉方案展示 溯本 壹 项目核心价值 中心高端人文居住区，包公湖的宜居后院 项目紧邻开封市古城区，地理位置优越，城市中心，人文氛围浓厚，自然环境优越； 相比开封西区，此区为宜居老城区，以人文景观包公湖为宜居后院。 区域价值 交通价值 多重交通网络完善，通达全城 公交线路：35、17、16、53、27、56、46等多路公交通达全城。 内部路网：由西环城坡路、西坡北路、文明街内部路网，周边部分道路尚未修建。 轻轨线路：距离郑开轻轨4km路程，通车后到达郑州便捷度得到一定提高。 依托老城区便利交通条件，通达全城。 多维交通：一横三纵；滨河路、西环路、五一路与迎宾路、中山路，构建完整交通网络； 本案距离轻轨开封站4KM 。 配套价值 项目周边生活资源丰富，环境、医疗、教育、商业具备人文生活圈具备高价值属性； 公园：包公湖、禹王台公园、包公祠、开封府、城墙健康主题公园等； 周边配套丰富，具备高价值人文生活圈 中心医院 河大淮医 一五五医院 开高附小 中山路一小 区实验小学 开封府 医疗：河南大学淮河医院、中心医院、一五五医院； 教育：小学3所，禹王台区实验小学、开封高中附属小学、中山路一小；铁路中学、开封博物馆。 三毛城市广场 商业：三毛城市广场、豫星家具商场，三毛超市等商业配套。 资源价值 景观资源强势，得天独厚；周边老旧小区较多，氛围受一定影响 位于黄汴河生态景观带；黄汴河环绕、包公湖近在咫尺。 城市绿廊环抱，健康公园、黄汴河、包公湖 地块周边景观资源 周边老旧小区较多 周边老旧小区较多，市场有潜力。 五一路 苏屯街 文明路 河沿街 项目指标 项目名称 总用地面积 容积率 建筑 密度 绿地率 建筑 限高 地上 建筑面积 可售建 筑面积 昊投九锡 14442.4㎡ 1.48 ＜30% ＞30% ＜24米 21631㎡ 21000㎡ 产品户型配比 物业类型 户型 面积段 套数 套数比 洋房 三房 100㎡ 20套 16% 120㎡ 20套 16% 叠墅 四房 147㎡ 60套 50% 258㎡ 20套 16% 合计 / / 120套 100% 本案体量较小，建筑面积约3.5万㎡，可售建筑面积约2.1万㎡ ，洋房及叠墅共6栋，120套； 产品线丰富，洋房以100、120㎡的三房，叠墅以147、258㎡的四房为主力，总体占比较大。 定位中高端改善性居住。 客户定位 产品对位客户分析 主观需求导向 客户定位 -项目客户区域预判- 龙亭、鼓楼区属于项目核心客群体，金明区及杞县属于重要群体，后期可以持续深挖，补充和边缘区域客户群体可以适当定期延伸拓展 客户定位 上段产品对位客户 上段产品：258㎡叠墅产品，按均价18000元/㎡计算，套均单价约460万。 金字塔上层行业翘楚 客户定位 客户描述：针对本项目258㎡大四房产品，按均价18000元/㎡计算，套均单价约460万，较高的总价一定程度上限定了客户的身份、地位，目标客户定位为河南省内的行业翘楚、金字塔上层人群，民营企业领袖。 情理＞道理 跟风效应 物质与精神双追求者 私营业主 客户定位 中段产品：100-120㎡三房产品，按均价16000元/㎡计算，套均单价约160-190万。 寻求改善城市中坚 客户定位 高学历、高收入 但不会轻易触碰金融、投资产品 客户描述：42~49岁已过不惑之年的中年人，家中已有成年的孩子，且个人通过长年拼搏赢得了较高的社会地位，有着改善性置业的需求，追求与身份相匹配的居住品质，具有一定的经济实力， 无论是高单价亦或高总价都可以轻松接受。 城市中产阶级 中段产品对位客户 医生 大学教授 企业高