物业管理迎风正潮平，蓝海板块顺扶摇而上.docxVIP

正文目录 TOC \o 1-2 \h \z \u 物管简介：地产“后周期”的蓝海板块 5 物业管理的发展历程 5 物业管理的业务内容 5 物业管理的收费模式 6 行业发展：市场扩容，资源向头部倾斜 6 房地产开发后周期板块，在管规模稳步提升 6 资源整合，集中度提升 14 单城渗透与区域布局并驾齐驱 17 基础服务筑底，增值服务添花 19 公司发展：多维提升竞争力，铸头部护城河 20 规模扩张向高质量成长转变 20 加强品牌建设，搭建竞争软实力 21 技术创新，降本提效 22 人才集聚，共同发展 23 头部企业：抢跑黄金赛道的优质标的 23 碧桂园服务 23 绿城服务 26 中海物业 28 永升生活服务 29 雅生活服务 32 投资建议： 33 风险提示： 33 图表目录 图表 1 物业管理行业的发展历程梳理 5 图表 2 物业管理行业的业务分类 6 图表 3 物业管理收费模式比较 6 图表 4 房地产开发链条 7 图表 5 我国商品房销量及其同比 7 图表 6 各业态商品房销量增速 7 图表 7 房屋新开工面积及其同比 8 图表 8 房屋竣工面积及其同比 8 图表 9 开工至竣工的传导周期拉长 8 图表 10 施工面积及建安投资走势对比 8 图表 11 我国城镇化率水平 9 图表 12 美国城镇化率走势 10 图表 13 日本城镇化率走势 10 图表 14 老旧小区改造政策梳理 11 图表 15 非住宅业态销量情况 12 图表 16 非住宅业态竣工情况 12 图表 17 销售面积构成（按业态） 12 图表 18 竣工面积构成（按业态） 12 图表 19 我国城镇居民人均可支配收入 13 图表 20 扣除价格上涨因素后的人均可支配收入增长率 13 图表 21 物业管理省级文件梳理 13 图表 22 部分城市发文对物业单价进行调整（元/平/月） 13 图表 23 销售端集中度持续提升有望带动竣工分配内部输送更强 14 图表 24 物管头部企业在管面积构成（按来源，2019） 14 图表 25 物管头部企业相关开发商 2019 销售情况 14 图表 26 近期部分物管行业上市公司梳理 15 图表 27 近期新上市企业 IPO 募集资金使用情况 15 图表 28 部分物管上市公司募集资金实际使用情况 16 图表 29 2019 年头部物管公司部分并购案例 16 图表 30 物业百强管理面积均值 17 图表 31 百强不同梯队管理面积均值水平 17 图表 32 物业百强企业管理面积区域分布 18 图表 33 物业管理百强布局城市规模 TOP20 18 图表 34 碧桂园服务增值业务简介 19 图表 35 旭辉永升服务 UP 生活业务部分内容 19 图表 36 百强收入构成中增值服务占比提升 20 图表 37 百强净利润构成中增值服务占比提升 20 图表 38 2019 百强增值服务收入占比 20 图表 39 物业百强营收及其增速 21 图表 40 2019 百强各梯队营收水平 21 图表 41 物业百强毛利率水平 21 图表 42 2019 百强各梯队净利润水平 21 图表 43 2020 中国物业百强 TOP10 22 图表 44 2019 百强经营成本构成 22 图表 45 绿城服务智慧园区服务平台 23 图表 46 部分上市物管公司的激励方案 23 图表 47 碧桂园服务收费管理面积构成 24 图表 48 碧桂园服务合同管理面积及其同比 24 图表 49 碧桂园服务营业收入构成 25 图表 50 碧桂园服务各业务毛利率水平 25 图表 51 碧桂园服务社区“大脑”运行图 25 图表 52 碧桂园服务 AI 应用场景一览图 26 图表 53 绿城服务在管面积规模 26 图表 54 绿城服务储备面积规模 26 图表 55 绿城服务在管面积构成 27 图表 56 绿城服务收入构成 27 图表 57 绿城服务营业收入及其同比 27 图表 58 绿城服务净利润及其同比 27 图表 59 中海物业营业收入及其同比 28 图表 60 中海物业净利润及其同比 28 图表 61 腾讯云计算中心 29 图表 62 中央人民政府驻港联络办公大厦 29 图表 63 兴海物联产品 29 图表 64 优你+服务生态圈 29 图表 65 永升生活服务营业收入及其同比 30 图表 66 永升生活服务净利润及其同比 30 图表 67 永升生活服务在管面积构成（按来源） 30 图表 68 永升生活服务收入构成（按来源） 30 图表 69 永升生活服务在管面积构成（按业态） 31 图表 70 永升生活服务收入构成（按业态） 31 图表 71 永升智慧物业 31 图表 72 雅生