1号公馆营销策划方案20160406.pptVIP

定价策略 本项目定价参考因素 周边项目的售价、租金水平； 项目本身人流动向，公寓户型等个体差异对比； 投资者的关注点及喜好。 根据本项目所处地理位置和未来发展空间 人民医院的动工 酒店的开业 商业开发区的形成 桃园雅居的逐渐成熟完善 特制订去化较快的价格。 本案与以上项目相比，其中优势主要体现在周围配套齐全，对周边区域可选性强，出租率高。因此，根据成本价2400元/平，结合户型及楼层，表价均价定在3700左右，同时推出一系列优惠活动，以活动特价，调整优惠幅度，最终售价区间在3200-3400元/平。 本项目定价 56平米-73平米 3400元/平米 毛坯+800平米精装 90平米-127平米 3200元/平米 毛坯 根据项目前期商铺市场的销售价格来制定，二期商铺的首层定价为20000元/㎡、二层定价8000元/㎡、三层定价4000元/㎡；按此价格计算，预计商铺可回笼资金约为1亿；公寓的售价按3400元/㎡计算，可实现回笼资金约为6030万左右；住宅按3200元/㎡计算，可实现回笼资金约为4800万左右；那么，我们1号公馆的最终可实现销售约为1亿左右，不含装修费。此定价方案为预估价，实际定价需根据后期蓄客情况和客户接受度再定。 需要解决的问题：客户诉求 1.价格（公寓包含装修价格和毛坯价格） 2.交房时间 3.升值空间：未来发展，老医院周边商铺情况 4.投资回报率：预估未来租金。 5.交房标准 6.配套、物业服务及收费标准。 项目整个推广过程的重心是开盘前的形象塑造，以实现快速销售。以后的推广则根据市场反馈，在稳定形象的基础上，进行适当的调整。 基本战略思路 5、利用价格杠杆，高开低走，高调推广 1、正式销售前，建立项目高端形象，树立品牌 2、通过全方位立体营销及创新营销方式造成深度渗透 3、“眼球经济” 与“洗脑体验”齐头并进，攫取市场份额（事件营销） 4、营销推广锁定目标客户，多线并行，立体营销 项目宣传策略 大张旗鼓 软硬结合 捕抓来周边客户注意力的有效推广 锁定目标客户，将项目信息直接传递 树立形象、提高知名度和关注度 增加客户关注度、促成成交 扩大市场认知面，提高知名度和关注度 扩大项目覆盖面，提高认知途径 挖掘潜在购买需求，促进成交 展示中心 户外广告 项目论坛 客户行销 网络广告 电视广告 乡镇传播 短信媒体 扩大影响力，直击目标客户 策略一：销售组织策略—抢时间,抢占市场份额，拦截对手目标客户的市场策略 策略二：产品领先、形象领先的竞争战略 策略三：价格策略—分阶段展示，做好项目的营销前置陈设，深入挖掘价值， 追求价值最大化的价格策略 开盘期策略： 理性入市，最大限度消化积累客户，抢占市场份额，形成热销局面； 关键词：市场份额 价值最大化 成长期策略： 随工程进度和现场展示条件的改善，深入挖掘项目价值，追求价值最大化。 关键词：价值展示 VS 价值最大化 策略总纲： 8月 2月 4月 5月 6月 9月 10月 11月 3月 8月27日办卡，9月3日认筹 ，9月17日样开， 9月24日或10月1日开盘（以认筹量定） 。 蓄客期 办卡 认筹 样开 开盘 推售节奏 持销期 具体执行 蓄客量 客源：2000组 微信客源：3000组 意向客源：500组 时间段： 2016年4月——2016年8月底； 目的：维系早期探访客户，积累意向客户使客户对项目初步认知，初步试探市场反应。 前提必备条件： 销售准备：营销中心包装、海报印刷、销售热线、客户登记表、销售百问、销售人员（4名）、工装、名片到位 宣传推广：采用展点、户外，围挡，海报等大众媒体发布项目 信息；主 要宣传内容为项目价值点，增加项目认知度 主要活动：小型暖场活动 对于1号公馆的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《1号公馆整体营销方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 引 言 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 首先2月份，70个大中城市与上月相比，新建商品住宅（不含保障性住房