天津中信珺台项目市场分析和客户分析.pptVIP

、市场分析 ■宏观市场 看高端别墅的KPI  宏观市场天津别里市场根据各个区域的区位和资源条件,围 序号 类 描述 客户典型项目 霞光道5号 Top系列 占据独一无二的稀缺 顶级财富 段或景观资源 城市高端 市新贵 江胜天鵝湖 2城市别墅具备一定景观资源 城市中产卡梅尔 城市近郊(3min 3近郊别墅程),配套不完善 城市中产/新悦庭 具有较好景观和内部城市新贵万科东丽湖 城市远郊(1h以上车 远郊资源别程),配套缺乏,具城市中产/京津新城 备强势景观或内部配城市新贵恒大金碧 无明显地段或资源优 社会山 5经济型别墅势,主要面对首次别股实之家大地十二城 墅置业客户  高端别墅项目价值核心要素 地段级别核心地段、中心地段、新趋势区域 区位价值 交通条件城市主千道、地铁、高铁 配套条件 丰富完备度、配套级别 景魂资 水资源、湿地资源 资源价值 人文资源 历史资源、文化资源 √ 项目不具备成为城市高端别墅项目的本体条件!!  、市场分析 宏观市场 ■中观市场 看天津别墅市场格局  TOP系列顶级别墅占据天津核心板块的核心地段 顶级别墅 项目分别占据天津市核心板 块的核心地段 西康路36号—五大道板块 客户特征:喜欢五大道地段和纯 独栋产品,对于交通尺度要求较 不想 高,用于个人居住和商务办公 霞光道5号水上奥体板块 客户特征:成功人士,具备国际 视野,关注产品细节,迫求纯粹 的别墅生活,喜欢水上片区的自 然环境,购买原因:身份匹配 水上奥体板块 作为藏品予以传世。  TOP系列以不可复制的地段资源和高品质定义顶级地位 城市顶级别墅均占据稀缺核心地段 城市顶级别墅均能够拥有较高单价; 城市顶级别墅(尤其top系列)拥有较高的产品品质 实现价格 产品附加值产品形式 地下室 庭院 面积区间 单价 总价 、参路号/五大排别80 霞光道5号奥体核心地段 255右3 800-1300万 独栋别墅450-900 200-500 500903-4.5万 城市顶缓别里对于地段、景观、品质的要求较高,未来也不会大规模出现。  城市别墅以城市地段、大规模品质社区及区域内产品稀缺而定义高端 位于城市中或城市边缘 项目品质较好 道路可通达性好,配套齐全; x作为第一居所; 项目名 老城厢 称 卖点 招商钻水上奥体核 钻石山 板块私企政府和政府官员居 在售 多,作为第一居所 客户多为对老城厢有情 檀府老城厢核心 节的客户,私企业主较 香港建水上奥体板 大梅江 香港建设地块 博轩园河西核心成 熟居住区  城市别墅地处区域核心,片区内别墅稀缺,可实现500万以上的高总价 在售产品多存在100平米左右的地下室; 庭院面积:核心区域的项目拥有20-40平米庭院 其主力联排产品的总价均在500万元以上。 实现价格 项目产品附加 产品形式地下室 消化情 面积区间单价(万 总价(万) 况 小面积无地下2030m下沉式联排,190 檀府老城厢核联排176、10200 330350:独联排2.6-3 栋:450-580 排900-1000独1 栋1600以上 叠拼2-2 钻石奥体核心叠拼、联联排,叠拼50202m下沉式排90210联排2.43拼4060联排1二期尚 板块排、双拼 院60m左右 左右:双拼 850950,双拼1未开盘 450-500 001600 数据更新日期:2009,11.12  近郊优质位于城市边缘,良好的道路交通牵引,无强势景观资源,社区规 别墅模较大,配套尚待完善 位于城市边缘 道路可通达性好; 性价比相对较高 朗润园 不具备强势的自然景观资源 项目名称 江胜天鹅湖以河西和南开的中小型私营业主为主 40-55岁,首次别墅置业,多为自住 红领世郡以河西梅江和津南的改善型私营业主为 主,自住居多,少量投资 新悦庭 消化缓慢,客户特征不明显 母 荷兰壓 红磁领世郡 客户主要来自于河西、南开客户,部分 天 玛歌庄园为业内人士,年龄为40-60岁居多,养 菜玛歌庄圆 新悦庭 老客户较少,基本为自住 朗润园 以南开区、河西客户为主、城市新贵和 江胜天湖 别墅首置客户为主 城市主流居住型别墅集中于 部江南传统富人区  近郊优质不占据核心地段,无强势景观,多数项目拥有高附加值,产品总 别墅价围绕在400万左右 城市中端别堑多不占据核心地段; 拥有较高的附加值(庭院、地下室) 联排产品总价主要围绕在400万左右。 实现价格 项目